서울 오피스 시장, 공실률 상승에도 투자 흐름은 지속된다

 

25년 1분기 서울 오피스 빌딩 공실률 , 임대료 변화

 

2025년 1분기, 서울 오피스 시장에서 나타난 공실률·임대료 변화 그리고 투자자들의 시선은 무엇을 말해줄까?

 

 

2025년 1분기 서울 오피스 시장은 전반적으로 공실률이 소폭 상승하며 다소 주춤한 분위기를 보였지만, 반대로 임대료는 꾸준한 상승세를 보이며 투자자들의 관심을 이어가고 있습니다.
이번 분기에는 특히 CBD(광화문·을지로), GBD(강남), YBD(여의도) 등 핵심 권역뿐 아니라 외곽 지역까지 다양한 흐름이 포착되었는데요, 이를 중심으로 핵심 포인트를 정리해보겠습니다.

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📈 전체 오피스 시장 요약

• 서울 전체 공실률: 4.0% (전분기 대비 +0.2%p)
• 전체 환산임대료: 105천원/3.3㎡ (전분기 대비 +1.6%)

CBD, GBD, YBD 모두 공실률이 전반적으로 상승한 가운데, 환산임대료는 3개 권역 모두 인상되어 임대시장 자체의 견고함은 유지되고 있는 모습입니다.

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🏢 권역별 공실률 및 임대료 변화

1. CBD (광화문·을지로권)

• 공실률: 2.3% (+0.8%p)
• 임대료: 122천원/3.3㎡ (+1.2%)

프로젝트 107(초동)의 신규 공급과 더불어 기존 빌딩의 공실이 시장에 출회되면서 공실률은 상승했지만, 구축 오피스 임대가 상승이 뚜렷해 A급 자산 중심으로 강세를 보였습니다.

2. GBD (강남권)

• 공실률: 2.3% (+0.3%p)
• 임대료: 119천원/3.3㎡ (+1.7%)

센터필드(AWS 퇴거)의 공실 발생이 있었음에도 불구하고, 삼성화재 서초타워 등 주요 자산의 임대료 인상 영향으로 프라임급 임대가 상승폭이 가장 큼.

3. YBD (여의도권)

• 공실률: 2.1% (+0.9%p)
• 임대료: 98천원/3.3㎡ (+3.1%)

원센티널의 리모델링 완료 후 공실 공급이 공실률 상승을 유도했지만, 파크원·오투타워 중심의 강한 임대료 상승으로 권역 전반의 임대료 상승폭은 전 권역 중 최대.

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🧭 시사점: 여전히 '프라임 입지'는 강하다

2025년 1분기 시장에서 확인된 또 하나의 흐름은, 역세권+신축+프라임 입지의 조합은 여전히 시장에서 가장 경쟁력 있는 요소로 작용하고 있다는 점입니다.

신축 오피스가 많아질수록 임차인들은 더 나은 품질의 공간을 선택하고, 구축 오피스는 리모델링을 통해 경쟁력을 확보하려는 움직임이 확산되고 있습니다. 이러한 현상은 향후 임대료 상방 압력으로 이어질 가능성이 높습니다.

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💼 투자시장은 ‘리츠 중심 재편’

이번 분기 리츠를 통한 오피스 투자 사례도 확인됐습니다:

• 크레센도빌딩(종로), 태광타워(역삼) 등이 리츠 자산으로 편입되며
• 리츠 투자자들의 안정적 오피스 수요 확보 전략이 이어지고 있음

이는 현재와 같은 저성장 국면에서도 오피스 자산이 장기 임대수익 기반의 안정자산으로서 여전히 매력적이라는 시장 인식이 반영된 것으로 보입니다.

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📌 결론

• 2025년 1분기 서울 오피스 시장은 공실률 상승에도 불구하고 임대료 인상과 리츠 중심의 투자 흐름이 이어지고 있는 양면적 시장이었습니다.
• 핵심 입지 자산은 여전히 높은 수요와 가격 저항선 없이 거래가 이루어지고 있으며, 시장의 기준은 점점 더 **'품질'과 '위치'**로 옮겨가고 있습니다.

공실률만 보고 시장을 판단하기엔 이릅니다. 진짜 흐름은 **'어디에 비어 있고, 어디가 더 채워지고 있는가'**에 달려 있습니다.

 

 

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