2025년 1분기, 부동산 정책은 어디로 가고 있는가?

2025년 1분기 부동산정책을 살펴본다

 

 

2025년 1분기 부동산 시장은 조각투자 제도화, DSR 규제 강화, 탄소중립 건축 로드맵 등 굵직한 정책 변화로 요동쳤습니다. 주요 이슈와 시장에 미치는 영향, 상업용 부동산 투자자라면 반드시 알아야 할 포인트를 정리합니다.

 

 

 

2025년 1~3월까지 뉴스 기사와 정책 브리핑에서 자주 등장한 핵심 키워드는 단연 PF(프로젝트파이낸싱), DSR, 미분양, 조각투자, 개별공시지가 등이었습니다.
특히 수도권을 중심으로 한 정책 변화와 대구, 공인중개사 관련 키워드의 상승은 향후 지역별 대응 전략을 다시 짜야 함을 시사합니다.

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🔍 이슈① 조각투자, 제도권 진입

기존 규제 샌드박스 형태로 운영되던 조각투자가 이제는 자본시장법 개정으로 정식 제도권에 들어왔습니다.
6월부터는 ATS에서 ETF 거래도 허용되며, 유동화 수익증권 투자중개업 인가 요건까지 신설됩니다.

투자자 관점 핵심포인트:

• 부동산을 기반으로 한 소액투자 시장의 확대
• 일반 투자자의 진입장벽 하락
• 플랫폼 투자자 보호 체계 강화 기대

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🔍 이슈② DSR 규제, 1억원 미만도 예외 아냐

올해부터는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 더욱 정밀하게 시행됩니다.
기존에 소득심사를 하지 않던 1억원 미만 대출, 이주비, 중도금 대출도 소득 증빙을 요구합니다.

전세대출도 변화 중:

• 전세보증 100% → 90% 축소
• 임차인 상환능력 평가 강화
• 수도권과 지방의 대출 조건 분리 가능성 증가

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🔍 이슈③ ETF, 부동산 재간접펀드 투자 허용

이제는 ETF를 통해 리츠 및 부동산 간접 투자가 가능해졌습니다.
특히 외부 감정평가와 자산 재평가 의무화가 도입되면서, 펀드의 신뢰성과 평가투명성도 크게 향상될 전망입니다.

투자자에게 의미 있는 변화:

• 상품 선택 다양성 증가
• 공모펀드 시장의 신뢰도 회복
• 대체투자상품의 관리 수준 향상

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🔍 이슈④ 녹색건축 의무화: ZEB 인증 일원화

2050 탄소중립을 목표로 제로에너지건축물(ZEB) 인증이 단일화됩니다.
공공건축물뿐만 아니라 민간 신축건물도 일정 규모 이상은 ZEB 기준을 의무적으로 적용해야 합니다.

시장의 구조적 변화:

• 향후 신축 및 리모델링 시 에너지 인증 필수화
• 건물 가치 평가 시 에너지 효율 반영 가능성
• 녹색건축 기반 개발사업 수요 증가

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🔍 이슈⑤ 당근마켓 부동산 진입, 중개업 변화 예고

생활형 커뮤니티 플랫폼인 당근마켓이 부동산 직거래 플랫폼으로 빠르게 자리 잡고 있습니다.
중개보수 절약, 지역 커뮤니티 기반 신뢰 형성이 주요 요인입니다.

하지만 유의해야 할 점:

• 계약 안정성 부족
• 권리분석 및 분쟁 리스크 상존
• 공인중개사 사칭 사례 다수 발생

중개업 관점 변화:

• 온라인 플랫폼 활용 능력 필수
• 오프라인 → 온라인 브랜딩 전환 필요
• 지역 커뮤니티 내 신뢰 구축 중요

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🧭 정리하며

2025년 1분기는 정책 측면에서 "정비와 확장"의 균형을 맞추는 시기였습니다.
정책당국은 부동산금융 안정성과 소비자 보호, 그리고 시장 투명성을 위한 제도적 기틀을 강화하고 있습니다.

상업용 부동산 투자자라면 이제는 ‘정책 읽기’가 곧 투자 전략입니다.
숫자보다 정책의 방향성을 먼저 읽는 눈, 지금 필요한 건 그것입니다.

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