🏗 서울 정비사업, 이젠 ‘강남’ 아닌 ‘종로·중구’가 주인공?

서울 정비사업의 무게 중심이 이동하고 있나?

 

 

“정비사업=강남”이라는 공식이 깨지고 있다.
2025년 현재, 서울시 정비사업의 중심축은 빠르게 도심권으로 이동 중이다.
종로·중구는 확대되고, 강남은 멈춰섰다. 그 배경과 의미를 짚어본다.

 

 

 

📌 목차

1. 정비사업 통계로 보는 무게중심 이동
2. 도심권 확장, 강남권 정체…왜 갈라졌나?
3. ‘도심복원형 정책’이 이끈 변화
4. 강남 재건축, 왜 제자리인가?
5. 향후 정비사업은 어디를 주목해야 할까?

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1. 정비사업 통계로 보는 무게중심 이동

• 2025년 3월 기준 서울시 정비사업 구역 수: 총 442곳
• 1위 종로구: 45곳
• 공동 2위: 중구·영등포구 각 35곳
• 강남구: 23곳 (예전 중심지였지만 이제는 수도권 평균 수준)

📌 과거와 달리 “도심=정비사업 최중심지”로 확고히 자리 잡는 흐름

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2. 도심권 확장, 강남권 정체…왜 갈라졌나?

• 종로·중구: 도시정비형 재개발, 주거환경개선사업 중심
  → 서울시의 사전기획, 신속기획, 정책적 지원이 집중됨
• 강남구: 조합 설립만 수년째, 사업시행인가 단계에서 멈춤

📉 강남은 **“지정은 됐으나 실질 진척이 없는 구역”**이 다수

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3. ‘도심복원형 정책’이 이끈 변화

• 서울시는 2022년 이후 도심 주거지 정비 복원 전략 강화
• 종로구는 2022~2024년 사이 27곳 신규 지정 → 전체의 60%
• 중구도 을지로, 다산동 일대 노후지 중심으로 대규모 지정

🧩 정책 기획 + 공공지원 + 사전계획 → 속도전 가능

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4. 강남 재건축, 왜 제자리인가?

단지명조합설립현재 상태

은마아파트	2003년	20년 넘게 사업시행인가 못 받음
도곡삼익	2003년	여전히 표류 중
압구정 특별계획지구	2017~2020년	사업시행인가 한 곳도 없음

 

📌 원인 요약:

• 사업성 악화 (분양가 규제, 수익성 저하)
• 조합 내부 갈등
• 초과이익환수제 부담
• 안전진단 강화로 절차 지연

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5. 향후 정비사업은 어디를 주목해야 할까?

• 도심권은 정책·행정 유리함을 바탕으로 신속추진 중심지로 부상
• 강남권은 오히려 **“상징성은 높지만 속도는 느린 곳”**으로 변모
• 투자 관점에서도 “개발 기대”보다 “구체적 추진력” 있는 지역이 더 주목받는 시대

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🗣️ 결론

이제 서울 정비사업의 무게중심은 확실히 달라졌습니다.
과거에는 “재건축 = 강남”이었다면, 지금은 “신속정비 = 도심”입니다.
앞으로 어디에 행정의 속도와 정책의 시선이 쏠리는지를 주목해야 합니다.
정비사업의 ‘지도’는 조용히, 그러나 뚜렷하게 바뀌고 있습니다.

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