강남 테헤란로, 초고밀 개발 시작된다…대형 오피스 시대 열리나

고밀도화가 이루어지는 서울 강남 테헤란로

 

 

서울시가 테헤란로 지구단위계획을 변경하며 용적률 최대 1800%까지 허용하는 고밀 개발을 본격화했습니다. 이는 강남 오피스 시장의 판도를 바꿀 중요한 이정표가 될 전망입니다.

 

 

 

✅ 목차

1. 서울시, 테헤란로 고밀 개발 본격화
2. 중심상업지역 상향 + 용적률 1800% 가능
3. GBC, 코엑스, 서리풀 복합개발 주요 현황
4. 고밀개발이 서울 오피스 시장에 미칠 파급력
5. 부동산 투자자 관점에서의 시사점

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✅ 본문

1. 서울시, 테헤란로 고밀 개발 본격화

서울시가 2025년 3월 도시·건축공동위원회를 통해 '테헤란로 지구단위계획 결정변경안'을 수정 가결하면서, 강남 핵심지역인 테헤란로 일대의 개발이 본격화되고 있습니다.
이 계획은 고밀도 업무시설 개발을 촉진하고, 글로벌 기업 유치를 위한 초대형 오피스 허용을 골자로 합니다.

테헤란로는 강남역사거리에서 포스코사거리를 잇는 강남의 핵심 축이며, GTX A·C, 신분당선, 2호선 등 교통 접근성과 주변 인프라가 탁월한 지역입니다.

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2. 중심상업지역 상향 + 용적률 1800% 가능

이번 변경안의 핵심은 ‘용도지역 조정 가능지’ 제도를 테헤란로에 도입해
→ 기존 일반 상업지역을 중심상업지역으로 상향 가능하게 했다는 점입니다.
→ 용적률 최대 1800%, 높이 제한 없음, 친환경 + 창의적 디자인 우대 등의 조건이 붙으면서 초대형 오피스 개발이 가능해졌습니다.

이는 명동, 여의도, 상암동에 이어 서울 4번째로 지정된 사례로, 테헤란로가 본격적인 글로벌 비즈니스 허브로 진화할 가능성을 열어둔 것입니다.

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3. GBC, 코엑스, 서리풀 복합개발 주요 현황

현재 강남권에는 대규모 프로젝트들이 이미 추진 중입니다:

• 현대차 GBC (삼성동 한전부지)
  → 기존 105층 1개동에서 54층 3개동으로 계획 변경
  → 업무, 숙박, 상업, 문화 복합기능 포함
• 서리풀 복합개발 (서초동 국군정보사 부지)
  → 2028년 완공 예정 / 무인셔틀 기반 첨단 친환경 복합단지
  → 신한은행, 이지스자산운용, 엠디엠플러스 컨소시엄 참여
• 코엑스 도심공항터미널 부지 재개발
  → 프라임 오피스로 탈바꿈 / 공항서비스는 영동대로 지하 환승센터로 이전
• 서울상록회관 재건축
  → 공무원연금공단 소유 / 선릉역 도보 8분 / 향후 재개발 시 테헤란로 수혜권역

이러한 프로젝트들은 각각 별개의 사업처럼 보이지만,
서울시의 국제교류복합지구 정책 아래 **‘강남 오피스 지형 재편’**이라는 하나의 큰 줄기로 연결되어 있습니다.

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4. 고밀개발이 서울 오피스 시장에 미칠 파급력

• 공급 측면
  → 고밀개발 허용으로 프라임급 오피스의 물리적 공급은 확대될 것
  → 하지만 고환율·고금리 환경에서 실착공은 유동적
• 수요 측면
  → GAFAM(글로벌 테크 기업) 및 국내 대기업 HQ 유치 가능성 증가
  → ‘하이브리드 오피스’, ‘워크플레이스 융합’ 형태의 공간 수요 확대 예상
• 투자 관점
  → 용도지역 상향으로 토지가치 상승 가능성
  → 재건축·지구단위계획 변경 대상지 보유자에겐 기회 구간

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5. 부동산 투자자 관점에서의 시사점

이번 결정은 단순히 강남 한 지역의 이슈가 아니라,
**“서울 상업용 부동산의 미래 구조 변화”**를 보여주는 상징적 사례입니다.

• 규제 완화로 인해 토지 활용도와 수익성이 대폭 올라갈 가능성
• 지구단위계획 변경이 가능한 지역에서 미리 선점하는 전략이 필요
• 초대형 개발이 인접 지역 상권 및 시세에 미치는 파급효과도 주목해야 함

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✅ 결론

서울시의 테헤란로 고밀개발 계획은 강남 도심 오피스 시장의 변곡점을 의미합니다.
이제는 단순히 ‘입지’만이 아니라, 정책 변화와 수요 전환을 함께 읽어야 하는 시기입니다.

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