🏢 서울 도심 오피스, 공급폭탄? 아니면 ‘품질 경쟁’의 서막일까

MAACLab 2025. 5. 30. 08:46

서울 도심권 오피스 공급이 기존 재고의 41%까지 확대됩니다. 과연 이는 공급과잉 신호일까요, 아니면 ‘프라임 오피스’로의 대전환을 알리는 시장 재편의 전조일까요? 공실률, Caprate, 투자 동향까지 리포트 기반으로 깊이 분석합니다.

📌 목차

리포트에 따르면, 2030년까지 서울 주요 업무지구에 총 404.6만㎡ 규모의 오피스가 신규 공급될 예정입니다. 그 중에서도 **도심권(종로, 중구 일대)**은 **기존 재고(802.9만㎡)의 약 41%**에 달하는 물량이 집중됩니다.

이는 **연평균 약 54.5만㎡**로, 기존 10년간 평균치(30.4만㎡)를 크게 상회하는 수치입니다.

📌 단순 수치만 보면 공급폭탄처럼 보일 수 있지만, 이 수치가 반드시 위기를 뜻하는 건 아닙니다.

장기적으로 서울 전역의 연평균 오피스 공급량은 약 88만㎡ 수준입니다. 이번에 예정된 물량은 이보다 75% 수준으로, 전체적인 시장에서의 공급 과잉 가능성은 낮은 편입니다.

그러나 도심권에 공급이 집중되면서 해당 지역 내 일시적 공실 증가, 가격 조정 등의 리스크는 분명 존재합니다.

결국 문제는 ‘서울 전체’가 아닌, ‘도심 특정 권역의 집중 리스크’입니다.

서울 전체 오피스 공실률은

여전히 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 특히, 프라임급 대형 오피스의 공실률은 전체 평균보다 낮아 2% 후반대를 유지하고 있죠.

임대료는 2021년 이후 꾸준히 상승세를 보이고 있으며, 이는 운용 안정성을 높여 PF 자금 유입 및 매각 가능성을 키우는 긍정 요인으로 작용하고 있습니다.

글로벌 오피스 시장에서 나타나고 있는 ‘Flight to Quality’ — 즉, 고품질 신축 오피스로의 이전 수요 증가는 서울에서도 명확히 확인됩니다.

이 모든 트렌드는 낡은 오피스의 퇴장을 의미합니다.
따라서 공급이 늘어도 신축 고급 오피스 중심의 수요 흡수가 활발할 것으로 보이며, 이는 단기 공실률 우려를 완화합니다.

금리 상승으로 일시적으로 매력도가 하락했던 **오피스 투자 수익률(Spread)**은 최근 다시 반등 조짐을 보이고 있습니다.

시장에서는 한국은행이 연내 2~3회 추가 금리 인하에 나설 수 있다는 관측이 나오고 있고, 이는 서울 오피스 시장의 거래 회복과 수익성 개선을 동시에 자극할 가능성이 높습니다.

서울시는 2040 도시기본계획을 통해 용산, 마곡, 창동, 상암, 잠실 등 7광역중심 육성 정책을 추진 중이며, 실제로 일부 대기업이

이로 인해 기존 중심 업무지구의 임차인 확보 경쟁이 심화될 수 있으며,
반대로 입지 경쟁력이 떨어지는 일부 오피스는 공실 장기화 위험에 노출될 수 있습니다.

서울 도심권의 오피스 공급 확대는 단순히 '과잉'이 아닙니다.
이는 노후 자산의 리프레시, 품질 중심 시장 재편, 그리고 투자자 관점에서의 구조적 리밸런싱으로 해석해야 합니다.

공급은 위기일 수 있지만,
**‘무분별한 공급’이 아닌 ‘선택 가능한 공급’**이 될 경우,
서울 오피스 시장은 한 단계 더 성장할 가능성도 열려 있습니다.