🧾 2025년 1분기, 서울 상업용 부동산 수익률은 어디로 향했나?

 

올해 1분기, 서울 상업용 부동산 시장은 한 단어로 표현하면 ‘조정기’였습니다.
수익률은 꾸준히 하락곡선을 그리고 있고, 투자자들의 관망세도 뚜렷합니다.
하지만 이런 흐름 속에서도 숨어 있는 흐름과 기회는 분명히 존재합니다.

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📉 중대형 상가, 다시 내려간 수익률

2025년 1분기, 서울 중대형 상가의 투자수익률은 **2.65%**를 기록했습니다.
이는 2024년 동기(2.85%) 대비 0.20%p 하락한 수치입니다.

상가 투자자라면 공감하실 겁니다.
꾸준히 줄어드는 수익률, 이유는 간단합니다.
“소비는 줄고, 임대료는 지지부진하니까요.”

소비 심리의 둔화와 지속적인 금리 인상, 그리고 일부 지역 공실 증가가
서서히 수익률을 잠식하고 있습니다.

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🏢 오피스, 그래도 체면은 지킨다

서울 오피스의 1분기 수익률은 3.90%.
역시 전년 동기(4.10%)에 비해 0.20%p 하락했지만,
중대형 상가에 비하면 여전히 안정적인 모습을 보이고 있습니다.

다만, 일부 지역에선 공실 리스크가 다시 고개를 들고 있습니다.
“풀옵션 신축 오피스텔 vs. 낡은 오피스 빌딩”
경쟁 구도 속에서 임대료 유지도 버거워지는 흐름입니다.

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🔍 수익률만 보면 놓치는 것들

이번 통계를 보며 다시금 생각하게 됩니다.
우리가 보는 건 단순한 수익률 숫자일 뿐일까?

실제 현장에서는 다음과 같은 변수들이 ‘수익률 이상의 가치’를 만들어냅니다.

• 임차 안정성 (공실 리스크 최소화)
• 향후 지역 가치 상승 가능성
• 신축/리모델링 여부에 따른 유지관리비 절감 효과

단기 수익률만 보면 매력을 못 느낄 수도 있지만,
장기적인 시계로 보면 기회는 전혀 다른 곳에서 올 수도 있습니다.

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📌 정리하며 – 지금은 '선별'의 시간

2025년 1분기 서울의 수익률은 분명 하락세입니다.
하지만 이 말은 곧 ‘누구나 가던 길’은 줄었지만, ‘가는 사람만 가는 길’은 열린다는 뜻이기도 합니다.

✔️ 수익률은 낮아졌지만,
✔️ 공실 없는 안정 수익형 자산은 여전히 경쟁이 치열합니다.
✔️ 그리고 신축, 역세권, 특수 입지를 가진 매물들은 여전히 ‘팔릴 것’이 팔리고 있습니다.

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📎 참고자료:

• 한국부동산원 2025년 1분기 상업용 부동산 통계
• 중대형 상가 및 오피스 투자수익률 자료 기반

🖊️ 글: 맥랩 투자칼럼팀