부동산 양극화 부추긴 DSR 정책, 수도권은 폭등·지방은 실종

DSR(총부채원리금상환비율) 단계별 시행 이후 부동산 시장은 어떤 흐름을 보였을까?

 

 

DSR(총부채원리금상환비율) 단계별 시행 이후 부동산 시장은 어떤 흐름을 보였을까? 서울은 거래가 폭증했지만, 지방은 오히려 실종 상태에 가까운 양극화가 발생했다. 그 원인과 향후 전망을 짚어본다.

 

 

 

목차

1. DSR 정책이 뭐길래?
2. 1단계 직후, 서울은 거래량 81% 폭증
3. 비수도권은 ‘10% 상승 후 실종’
4. 2단계 이후, 전국적으로 관망세…정치 불확실성도 한몫
5. 3단계는 영향 제한적? 서울만 더 강해진다
6. 결론: 부채 규제는 공정했는가?

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본문

1. DSR 정책이 뭐길래?

DSR(총부채원리금상환비율)은 대출을 받을 때 갚아야 할 원리금이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 제도입니다.
2024년부터 단계별로 적용되면서, 특히 대출을 통한 부동산 매수 수요에 직접적인 영향을 주고 있습니다.

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2. 1단계 직후, 서울은 거래량 81% 폭증

2024년 2월부터 시행된 1단계는 오히려 거래를 막기보단 서울 매매 수요를 앞당기는 효과를 보였습니다.

• 전국 평균 거래량 26.8% 증가
• 서울 81.1% 폭증 (1.7만 → 3.1만)
• 경기 44.4% 증가
• 인천 43.8% 증가

규제 이전 ‘막차 심리’와 함께, 수도권 내 핵심지 집중 현상이 강하게 나타났습니다.

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3. 비수도권은 ‘10% 상승 후 실종’

같은 기간, 비수도권의 거래량은 겨우 10.5% 증가에 그쳤습니다.
이후 DSR 2단계 시행까지 감안하면, 실질적으로는 거래 자체가 거의 사라진 것과 같은 수준입니다.

대출을 활용한 실수요가 집중된 지역만 살아남고,
그 외 지역은 금융 접근성이 완전히 차단된 결과로 보입니다.

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4. 2단계 이후, 전국적으로 관망세…정치 불확실성도 한몫

2단계 시행(2024.9~) 이후엔 전반적으로 거래량이 감소했습니다.

• 전국: 18.6% 감소
• 서울: 33.8% 감소
• 경기: 24.2%
• 인천: 31.7%

한편, 비수도권은 종부세 특례 등 영향으로 감소폭이 9.8%에 그쳐 완만했지만,
이는 이미 1단계에서 기초 체력이 약화된 결과일 수 있습니다.

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5. 3단계는 영향 제한적? 서울만 더 강해진다

오는 7월 시행되는 DSR 3단계는 적용 대상이 일부에 그쳐 서울·강남 등 고가 아파트 시장엔 큰 영향이 없을 것이라는 분석이 지배적입니다.

양지영 위원에 따르면,

“서울 강남·용산·과천 등은 자산가 중심 시장으로 재편돼 영향이 제한적일 것”
이라고 평가했습니다.

이는 다시 말해, 고소득자만이 살아남는 시장 구조가 본격화되고 있다는 뜻이기도 합니다.

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6. 결론: 부채 규제는 공정했는가?

DSR은 분명 가계부채 관리라는 측면에서 필요하지만,
실제로는 서울 집중, 자산가 중심 시장의 고착화라는 부작용도 낳고 있습니다.

금융 규제가 오히려 자산 양극화를 심화시킨다면,
‘공정한 정책’이라 말하긴 어렵지 않을까요?

지금의 DSR 정책은

• 수도권과 비수도권 간
• 고가 아파트와 중저가 아파트 간
• 자산가와 서민 간
  격차를 더욱 벌리는 메커니즘으로 작용하고 있습니다.

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