맥랩 MAAC LAB

요즘 시장에서 자주 듣는 질문이 있다.“이 건물, 수익률은 어때요?”물론 숫자는 중요하다.하지만 현장에선 그보다 먼저 확인해야 할 게 있다.바로 **“이 건물, 누가 쓰고 있는지”와“이 건물, 나중에 어떻게 나올 수 있는지”**다.첫 번째는 임차 구조다.건물의 겉모습이나 입지보다 더 중요한 건그 안을 누가 어떻게 쓰고 있느냐다.예를 들어, 평당 임대료가 높은 테헤란로 빌딩이라 해도실제로는 1인실 셰어오피스처럼 쪼개 임대된 구조라면공실 리스크, 관리 스트레스, 연체 가능성까지도고스란히 투자자 몫이 된다.반대로 수익률이 다소 낮아 보여도장기 임대차 계약 + 단일 사용 구조라면리스크는 낮고, 출구 전략도 깔끔하게 짜인다.수치보다 안정성, 이게 현장 투자자들이 먼저 보는 이유다.두 번째는 출구 전략이다.아무리 ..

강남에서 100억대 사옥을 찾는 분들께기준이 되는 세 가지는 명확합니다.역세권, 토지면적, 활용도.이번에 소개할 건물은선릉역 도보 8분 거리,역삼동 코너에 위치한 지하 1층~지상 5층 규모의 사옥입니다.[기본정보]위치: 서울 강남구 역삼동대지면적: 126.5평연면적: 398.2평구조: 지하 1층 ~ 지상 5층 / 승강기 有주차: 자주식 9대준공년도: 1997.06.05매매가: 165억 원용도지역: 제2종 일반주거지역건폐율 / 용적률: 59.8% / 256.4%도로 조건: 6M × 4M 코너[투자 포인트]100평 이상 대지, 매입 후 활용 가능한 사옥형 구조용적률 이득 56.4%, 향후 재건축 or 리모델링 시 유리명도 필요 無선릉역 역세권 수요는 여전히 견고오피스, 셰어하우스, 생활형 숙박시설 등 용도 ..

– 작아 보여도, 실무자 눈에는 무게감이 다르다 요즘 부동산 시장에서 자주 들리는 단어 중 하나, 바로 **‘꼬마빌딩’**입니다.누가 봐도 귀엽고, 작고, 부담 없을 것 같은 그 이름.하지만 실무에서 보면, 꼬마는커녕 그 어떤 건물보다도 예민하고, 묵직한 존재입니다.작아 보이지만, 계산은 더 정교하다꼬마빌딩의 매력은 명확합니다.현금흐름이 빠르다.관리가 상대적으로 단순하다.초기 투자 규모가 비교적 낮다.하지만 그 안을 들여다보면,작은 구조 안에 수익률, 공실 리스크, 업종 구성, 리모델링 가능성 등실로 다양한 변수가 촘촘하게 얽혀 있습니다.소형이기 때문에 오히려 1층의 무게감이 절대적이고,임차인 한 명의 이탈이 전체 흐름을 뒤흔들 수 있는 구조죠.꼬마일수록 더 ‘감’을 갖춰야 한다이런 건물일수록,계산기만 ..

성수동은 지금,서울 안에서도 가장 빠르게 자리를 바꾸고 있는 동네다.예전엔 구두공장이 많았고,기계 소리와 먼지가 가득한 골목이었다. 하지만 지금은 카페, 편집숍, 브랜드 쇼룸이 그 자리를 채우고 있다.이 변화는 단순히 ‘젠트리피케이션’이라는 단어로 정리되진 않는다.그 안에는공장 부지를 주거와 상업으로 바꾸려는 개발의 흐름,브랜드가 앞다퉈 입점하려는 투자 열기,그리고 자리를 지키려는 사람들과 떠난 사람들의 선택이 겹쳐 있다.  과거엔 철물과 기술이 오가던 거리였지만지금은 콘텐츠와 자본이 오가는 거리로 바뀌고 있다.건물은 그 변화의 가장 분명한 지표다.  노후한 근린상가가 사라지고높은 층고와 대형 창을 가진 신축 건물이 올라간다.건물주의 성격에 따라 외관은 유지되기도, 완전히 새로워지기도 한다.  이 구조의..

서울 잠실동 잠실새내역,그중에서도 ‘먹자골목’라 불리는 상권 중심지 한가운데.이 곳은 유동인구가 많고, 상가 임대 수요가 꾸준한 곳입니다.이번에 소개할 건물은 잠실새내역 도보 5분 거리,대지 55평, 연면적 116.5평의 올근생 코너 건물입니다.1989년 준공된 지하 1층~지상 3층 규모로,현재 통신사, 튀김집, 노래방 등 다양한 업종이 입점해 있습니다.월 임대료는 총 940만 원,수익률은 약 **2.3%**로 낮은 편이지만,그 대신 입지와 건물 구조에서 안정적인 자산성을 확보하고 있습니다.특히 12M 도로와 6M 도로가 만나는 코너,잠실광역중심 제2지구 지구단위계획구역에 해당하며,향후 상권 유지 가능성이 높은 자리입니다.또한 리뉴얼 여지가 있어향후 임대료 상승 혹은 업종 다변화를 통해수익률 개선 여지도..