서울 '토지거래허가구역' 확대 후폭풍: 15억 초과 아파트 거래 33%→19% 급감

서울시의 토지거래허가구역 확대 재지정 이후 강남3구와 용산구 고가 아파트 거래 비중

 

 

서울시의 토지거래허가구역 확대 재지정 이후 강남3구와 용산구 고가 아파트 거래 비중이 15억 원 초과 33%에서 19%로 급감했습니다. 반면 중저가 아파트 거래 비중은 크게 늘어나며 서울 아파트 시장의 지형이 변화하고 있습니다

 

 

 

📚 목차

1. 서울 '토지거래허가구역' 확대, 고가 아파트 시장을 얼어붙게 하다
   • 강남3구·용산구 토허제 재지정의 나비효과
   • 15억 초과 아파트 거래 비중, 14%p 급감
2. 숫자로 보는 거래량 급감: 강남권의 고통
   • 강남구·송파구 거래량, 눈에 띄게 감소
   • 금액대별 고가 아파트 거래 비중 급락
3. 반대급부: 15억 이하 중저가 아파트 거래 비중 확대
   • '서울 아파트 10건 중 8건 이상은 15억 이하'
   • 중저가 아파트 거래 증가, 비강남권 상대적 강세
4. 공공기관 매입, 거래량 통계의 새로운 변수
   • LH 등 공공기관의 '매입임대사업용' 거래 증가
5. 마무리하며: 토허제가 바꾼 서울 아파트 시장의 지형

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1. 서울 '토지거래허가구역' 확대, 고가 아파트 시장을 얼어붙게 하다

서울 아파트 시장의 지형이 급변하고 있습니다. 지난 3월 24일, 서울시가 토지거래허가구역(이하 토허제)을 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트 전역으로 확대 재지정한 이후, 고가 아파트 거래 비중이 눈에 띄게 감소한 것으로 나타났습니다.

국토교통부 실거래가시스템 분석 결과, 토허제 확대 이후 현재까지 신고된 서울 아파트(1만 563건, 공공기관 매수 제외) 중 **15억 원 초과 거래 건수 비중은 전체의 19.0%**를 차지했습니다. 이는 올해 1월부터 토허제가 일시 해제되었던 3월 23일까지 15억 원 초과 거래 비중이 33.0%였던 것과 비교하면 14%포인트나 급감한 수치입니다. 토허제가 강남권 고가 아파트 시장에 미치는 영향이 매우 크다는 것을 보여줍니다.

2. 숫자로 보는 거래량 급감: 강남권의 고통

고가 아파트 거래가 크게 줄어든 것은 토허구역이 확대되면서 고가 아파트가 밀집한 강남3구와 용산구의 거래량 자체가 크게 감소했기 때문입니다.

실제 강남구의 경우, 지난 2월 597건, 3월 835건에 달했던 거래량이 4월 들어 106건으로 급감했으며, 5월에도 현재까지 105건에 그치고 있습니다. 토허구역 해제 효과를 톡톡히 봤던 송파구 역시 2월 720건, 3월 903건이던 거래량이 4월에는 126건으로 크게 줄었고, 5월에도 현재까지 122건 수준입니다.

금액대별로 살펴보면 고가 아파트의 거래 감소가 더욱 명확합니다.

• 15억 원 초과 ~ 30억 원 이하: 토허제 확대 전 25.8% → 16.3% (약 10%포인트 감소, 가장 큰 감소폭)
• 30억 원 초과 ~ 50억 원 이하: 6.0% → 2.2%
• 50억 원 초과: 1.2% → 0.6%
• 100억 원 이상 초고가 아파트: 조사 기간 중 11건에서 4건으로 급감

3. 반대급부: 15억 이하 중저가 아파트 거래 비중 확대

고가 아파트 거래가 줄어든 반면, 15억 원 이하 아파트 거래 비중은 크게 확대되었습니다. 토허제 확대 이후 거래된 서울 아파트의 10건 중 8건 이상(81.0%)이 15억 원 이하인 셈입니다.

세부적으로는 9억 원 ~ 15억 원 이하 거래 비중은 32.2%에서 33.4%로 소폭 상승했으며, 특히 6억 원 ~ 9억 원 이하 중저가 아파트는 20.6%에서 27.4%로, 6억 원 이하는 14.2%에서 20.1%로 각각 비중이 확대되었습니다.

서울 전체적으로 4월 이후 전반적인 거래량은 줄었지만, 강남 지역에 비해 비강남 지역의 거래량 감소 폭은 상대적으로 작았던 것으로 나타났습니다.

4. 공공기관 매입, 거래량 통계의 새로운 변수

흥미로운 점은 4월과 5월 서울 아파트 거래량 통계에 공공기관의 매입이 상당수 포함되어 있다는 것입니다. 지난달 말에만 385건이 공공기관 매수로 무더기 신고되면서 전체 거래 건수가 늘었습니다.

한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 매입임대사업용으로 6억 원 이하 저가의 소형 아파트를 법인으로부터 통매입한 경우가 많았으며, 동대문구 장안동 하트리움(4월 91건), 구로구 개봉동 세이지움개봉(5월 177건), 강서구 내발산동 센타스퀘어발산(5월 96건) 등이 대표적인 사례입니다. 이는 시장의 순수한 거래량과는 별개로 정부의 정책적 개입이 통계에 반영된 것으로 볼 수 있습니다.

5. 마무리하며: 토허제가 바꾼 서울 아파트 시장의 지형

서울시의 토지거래허가구역 확대는 고가 아파트 시장에 강력한 규제로 작용하며 거래 흐름을 완전히 바꾸어 놓았습니다. 강남3구와 용산구의 거래가 급감하고, 15억 원 초과 아파트의 비중이 크게 줄어든 반면, 중저가 아파트의 거래 비중이 확대되면서 서울 아파트 시장은 재편되는 양상입니다.

이번 분석은 토허제와 같은 강력한 규제가 시장에 어떤 영향을 미치는지, 그리고 그 영향이 어떻게 금액대별, 지역별로 다르게 나타나는지를 명확히 보여줍니다. 앞으로 서울 아파트 시장은 이러한 규제의 영향 속에서 어떤 방향으로 움직일지, 시장 참여자들의 관심이 집중될 것으로 보입니다.