서울 도심 오피스, 초과공급 우려에서 '공급 가뭄'으로…이제는 부족이 문제다

2030년까지 초과공급이 우려됐던 서울 도심 오피스 시장이 오히려 공급 부족 국면에 들어서고 있다

 
 

2030년까지 초과공급이 우려됐던 서울 도심 오피스 시장이 오히려 공급 부족 국면에 들어서고 있다. 인허가 물량은 많지만 실제 공급은 절반도 안 될 전망이다. 프라임급 오피스 수요가 지속되는 가운데, 임대료 상승은 불가피할 것으로 보인다.

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목차

1. 오피스 과잉? 이제는 '공급 가뭄' 우려
    1-1. 인허가 수치는 많지만 실제 공급은 절반 이하
    1-2. 사옥용 제외, 멸실 고려하면 더 줄어든다
2. 왜 공급이 안 되는가?
    2-1. PF 대출 규제, 고금리, 시공사 확보 난항
    2-2. CBD 특유의 개발 장벽 – 좁고 복잡한 땅 구조
3. 프라임 오피스 수요는 계속된다
    3-1. 임차인은 어디로 가나? 핵심지 선호는 여전
    3-2. 공급 적체 → 임대료 상승 → 신축 선점 경쟁
4. 결론 – ‘공급이 곧 희소성’이 되는 시장

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1. 오피스 과잉? 이제는 ‘공급 가뭄’ 우려

1-1. 인허가 수치는 많지만 실제 공급은 절반 이하

지난 수년간 서울 도심권(CBD)은 "너무 많이 지어지는 것 아니냐"는 우려가 있었지만,
실제 공급으로 이어진 사례는 예상치의 1/3 수준에 불과하다는 분석이 나왔습니다.

• 기존 예상 공급: 2026~2031년 약 429만㎡
• 실제 가능성 높은 공급: 149만㎡ 내외
• 이 중 18만㎡는 사옥 → 순수 임대 가능 면적은 약 130만㎡

이는 최근 10년간 서울 오피스 공급 평균치(52만2000㎡)와 비교해도 절반 수준입니다.

📌 분석: 단순 인허가 수치와 실공급을 혼동하면 안 됩니다. PF 자금, 공사 여건, 토지 확보 상황이 달라지면 ‘공급계획’은 현실화되지 못합니다.

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1-2. 사옥용 제외, 멸실 고려하면 더 줄어든다

보고서에서는 **사옥으로 지어지는 면적(18만3000㎡)**을 제외한 순수 임대공간 공급량을 130만8000㎡로 추산하고 있습니다.
게다가 기존 노후 건물 철거(멸실)까지 고려하면 순공급은 이보다 더 적을 수밖에 없습니다.

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2. 왜 공급이 안 되는가?

2-1. PF 대출 규제, 고금리, 시공사 확보 난항

• 최근 몇 년간 공사비 급등
• 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 자체가 까다로워짐
• 고금리로 인한 수익성 저하
• 시공사 선정도 어려워짐 (리스크 회피)

특히 오피스 개발은 기본적으로 자금이 수천억 이상 들어가는 장기 프로젝트인데,
자금 조달이 막히면 사업 자체가 정지되기 때문에 공급 계획은 종이 위에만 남게 됩니다.

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2-2. CBD 특유의 개발 장벽 – 좁고 복잡한 땅 구조

CBD는 강남(Gangnam), 여의도(Yeouido)와 달리 소규모 필지가 조밀하게 얽힌 구도심입니다.

• 재개발/재건축 필요 → 관리처분인가, 이주, 명도 절차 복잡
• 조합 갈등이나 토지분할 문제 → 사업 지연 빈번
• 개발 기간도 4~5년 이상 소요 → 장기 투자에 대한 부담

실제로 2030~2031년에 공급되려면 지금 시점(2025년) 기준으로 사업시행인가 혹은 관리처분인가가 완료되어야 하지만, 그런 프로젝트는 많지 않은 게 현실입니다.

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3. 프라임 오피스 수요는 계속된다

3-1. 임차인은 어디로 가나? 핵심지 선호는 여전

CBD 프라임 오피스 임차인의 84%는 기존 A급 오피스 혹은 타 권역에서 이전해온 것으로 분석됐습니다.
즉, 신규 수요가 없더라도 **교체 수요(리로케이션)**는 끊이지 않고 있다는 뜻입니다.

• 30년 이상 된 노후 자산은 선호도 하락
• ESG·에너지 효율 등 신기준 반영된 신축 오피스 선호
• 대기업·글로벌 기업은 여전히 ‘프라임 입지’를 원함

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3-2. 공급 적체 → 임대료 상승 → 신축 선점 경쟁

공급은 줄고, 수요는 유지되면?
당연히 임대료 상승이 발생합니다.

• 기존 프라임 오피스들의 공실률 하락
• 신축 예정 오피스에 대한 선점 계약 증가
• 리모델링/리빌딩 자산의 가치 상승

결국, CBD에서의 신축 오피스는 공급이 곧 희소성으로 전환되며,
그에 따라 임대료 인상과 프리미엄 경쟁이 벌어질 가능성이 큽니다.

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4. 결론 – ‘공급이 곧 희소성’이 되는 시장

이번 보고서와 현장 흐름을 종합하면,
과잉공급의 걱정은 과거의 이야기고, 이제는 공급 부족이 문제입니다.

• CBD 오피스 공급, 실제로는 절반 이하
• PF/공사비 문제로 신규 진입 어렵고
• 신축 프라임 오피스 수요는 계속됨
• 결국 ‘좋은 입지 + 새 건물’의 희소성은 더 커질 것

🏗️ 향후 서울 오피스 시장은 양보다 질, 위치보다 브랜드가 더 중요해질 전망입니다.
투자자든 사용자든 ‘신축 오피스가 귀해진다’는 흐름을 꼭 기억해두어야 할 시점입니다.

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