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📈 상업용 부동산 칼럼

2025년 1분기 서울 상업용 오피스 시장, 임대료 상승 속 공실률은 '주춤'? 핵심 동향 분석!

MAACLab 2025. 6. 11. 19:21

2025년 1분기 서울 상업용 오피스 시장은 경기 하방 압력 속에서도 임대료 상승세를 이어갔습니다

 

 

2025년 1분기 서울 상업용 오피스 시장은 경기 하방 압력 속에서도 임대료 상승세를 이어갔습니다. 하지만 신규 임대차 계약 감소와 특정 권역 공실률 증가가 눈에 띨 만큼 중요한 변화를 보이고 있습니다. 최신 데이터를 통해 서울 오피스 시장의 현주소를 심층 분석합니다.

목차

  1. 2025년 1분기 서울 오피스 시장, 경제적 불확실성 속에서 변화의 조짐
  2. 서울 A급 오피스 공실률 4.0% 기록: 권역별 차이점은?
  3. 견조한 임대료 상승세 지속: 그럼에도 불안한 시장 상황
  4. 순흡수면적 마이너스 전환: 시장의 새로운 도전 과제
  5. 2025년 서울 오피스 시장, 앞으로의 전망은?

1. 2025년 1분기 서울 오피스 시장, 경제적 불확실성 속에서 변화의 조짐

2025년 1분기, 서울 상업용 오피스 시장은 국내외 경제 여건의 악화로 인한 경기 하방 압력 속에서 미묘한 변화를 보였습니다. 한국은행이 2월 기준금리를 2.75%로 인하하며 유동성을 공급하려 했음에도 불구하고, 정국 불안과 글로벌 경기 불확실성이 겹치면서 내수 침체가 지속되는 양상입니다. 특히 미국의 관세 인상으로 인한 수출 활동 제약은 국내 경제 성장률을 1% 내외로 끌어내릴 것으로 전망되고 있습니다.

이러한 거시 경제적 배경은 서울 오피스 시장에도 영향을 미치며, 투자 심리 및 임대 활동에 신중함을 더하고 있습니다.


2. 서울 A급 오피스 공실률 4.0% 기록: 권역별 차이점은?

2025년 1분기 서울 A급 오피스 빌딩의 평균 공실률은 전 분기 대비 0.5%p 상승한 **4.0%**를 기록했습니다. 이는 경기 위축으로 인해 신규 임대차 계약이 제한적인 상황을 반영하는 것으로 보입니다.

특히, 서울의 주요 오피스 권역 중 하나인 **CBD(도심권)**의 공실률은 무려 **5.5%**까지 증가했습니다. 이는 서울 오피스 시장 전반의 공실률 상승을 견인하는 주요 원인으로 작용했습니다. 강남(GBD)이나 여의도(YBD)와 같은 다른 핵심 권역의 공실률 추이도 함께 살펴보아야겠지만, CBD의 공실률 상승은 기업들의 오피스 수요 변화를 시사하는 중요한 지표입니다.


3. 견조한 임대료 상승세 지속: 그럼에도 불안한 시장 상황

공실률 상승에도 불구하고, 서울 A급 오피스 빌딩의 평균 임대료는 전 분기 대비 2.4% 성장하며 견조한 상승세를 이어갔습니다. 이는 서울 오피스 시장의 여전히 높은 자산 가치와 특정 자산에 대한 견고한 수요를 반영하는 것으로 해석될 수 있습니다.

그러나 공실률 상승과 임대료 상승이 동시에 나타나는 것은 시장의 이중적인 면모를 보여줍니다. 이는 우량 자산에 대한 수요는 여전히 높지만, 전반적인 시장 상황은 녹록지 않으며, 신규 공급이나 비우량 자산의 경우 공실 압력이 높아질 수 있음을 시사합니다.


4. 순흡수면적 마이너스 전환: 시장의 새로운 도전 과제

2025년 1분기 서울 오피스 시장은 순흡수면적(Net Absorption)이 -14,198㎡를 기록하며 마이너스 전환되었습니다. 순흡수면적은 일정 기간 동안 시장에 흡수된 총 오피스 면적을 나타내는 지표로, 양수일 경우 임대 수요가 공급을 초과함을, 음수일 경우 임대 수요가 공급에 미치지 못함을 의미합니다.

순흡수면적의 마이너스 전환은 시장에 새로 공급되는 오피스 공간이 기존 오피스 공간의 임대 계약 만료 및 퇴거 등으로 인해 비어있는 면적보다 더 많거나, 전반적인 임대 수요가 위축되고 있음을 시사합니다. 이는 오피스 시장의 건강성을 가늠하는 중요한 지표이며, 앞으로 공급량 조절 및 임대 전략에 대한 심도 깊은 고민이 필요함을 보여줍니다.


5. 2025년 서울 오피스 시장, 앞으로의 전망은?

2025년 1분기 서울 상업용 오피스 시장은 기준금리 인하라는 긍정적인 요인에도 불구하고, 공실률 상승과 순흡수면적 마이너스 전환이라는 과제를 안고 있습니다. 경제 전반의 불확실성이 지속되는 상황에서 기업들의 오피스 전략은 더욱 신중해질 것으로 보입니다.

향후 서울 오피스 시장은 다음 요소들에 의해 큰 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

  • 글로벌 및 국내 경제 회복 속도: 경제 성장이 둔화되면 오피스 수요 역시 위축될 가능성이 높습니다.
  • 신규 오피스 공급량: 주요 권역에 예정된 신규 오피스 빌딩 공급은 공실률에 직접적인 영향을 미칠 것입니다.
  • 하이브리드 근무 확산 추세: 재택근무와 사무실 근무를 병행하는 하이브리드 근무 방식의 확산 여부가 오피스 수요에 장기적인 변화를 가져올 수 있습니다.

서울 오피스 시장은 견조한 임대료 상승세를 유지하고 있지만, 동시에 시장의 효율성과 안정성을 유지하기 위한 지속적인 모니터링과 전략적인 대응이 필요합니다.