2025년 5월 최신 주택시장 동향 분석: 지역별 양극화 속 수도권의 반등!

2025년 5월, 대한건설정책연구원의 주택시장 동향 보고서에 따르면 서울 아파트는 상승세를 보인 반면 지방은 위축된 양극화 현상이 뚜렷합니다

 

 

2025년 5월, 대한건설정책연구원의 주택시장 동향 보고서에 따르면 서울 아파트는 상승세를 보인 반면 지방은 위축된 양극화 현상이 뚜렷합니다. 주택 거래량 회복, 부동산 PF 정리 현황, 그리고 임대차 신고제 과태료 부과까지, 최신 주택시장 정보를 심층 분석합니다.

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목차

1. 2025년 4월 주택가격 동향: 서울은 '약한 상승', 지방은 '위축' 속 양극화 심화
2. 수도권 중심의 거래 회복세: 대출 부담 완화와 규제 사전 수요의 영향
3. 수급지수 동향: 전국 완만한 수요 회복 속 서울의 소폭 조정과 전세 시장의 안정세
4. 주택 공급 동향: 수도권 '회복' vs 지방 '부진' 속 미분양 부담 여전
5. 거시경제 여건 및 주택 정책: 금리 하락 기대와 주요 규제 변화
   1. 주택담보대출 금리: 완만한 하락세 전망
   2. 소비자 심리: 단기 위축 vs 중장기 가격 기대 엇갈림
   3. '주택 임대차계약 신고제' 계도 기간 종료: 6월부터 과태료 부과
   4. 부동산 PF 정리·재구조화: 절반 이상 처리 전망
6. 마무리하며: 2025년 주택시장, 변화의 흐름을 읽고 현명한 대응을!

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1. 2025년 4월 주택가격 동향: 서울은 '약한 상승', 지방은 '위축' 속 양극화 심화

2025년 5월, 대한건설정책연구원에서 발표한 주택시장 동향 보고서에 따르면, 4월 기준 전국 주택시장은 지역별로 상반된 흐름을 보이며 전반적으로 보합세에 가까운 움직임을 나타냈습니다. 특히 아파트 매매가격 동향에서는 **서울 아파트가 약한 상승세(전월 대비 0.3% 상승, 100.3 기록)**를 보인 반면, 지방 아파트 매매시장은 여전히 위축된 흐름을 이어가며 지역별 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 수도권 전체도 전월 대비 0.1% 상승한 100.1을 기록했습니다.

이는 서울을 중심으로 한 '국지적 수요 회복 움직임'과 지방 시장의 '회복 지연'이 동시에 나타나면서 전국적으로는 보합 흐름이 이어지고 있는 것으로 해석됩니다. 한편, 아파트 전세시장 역시 매매시장과 유사하게 지역별 차이를 보였습니다. 전국 아파트 전세가격지수는 6개월 연속 100.0을 유지하며 뚜렷한 등락 없이 안정적인 흐름을 보인 것으로 나타났습니다. 2025년 5월부터 주택매매가격지수 기준시점이 변경(2021.6월=100 → 2025.3월=100)되었으므로 시계열 분석 시 유의해야 합니다.

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2. 수도권 중심의 거래 회복세: 대출 부담 완화와 규제 사전 수요의 영향

주택 거래 동향을 살펴보면, 2025년 3월 기준 전국 주택매매거래는 67,259건으로 전월 대비 32.7% 증가하며 두 달 연속 회복세를 이어갔습니다. 특히 서울은 전월 대비 75.6% 증가, 수도권 전체는 48.0% 증가하며 거래 증가를 주도한 것으로 나타났습니다. 이에 반해 지방도 전월 대비 18.9% 증가했지만, 상승 폭은 서울과 수도권에 비해 상대적으로 제한적인 수준에 그쳤습니다.

이러한 거래 증가는 2024년 말까지 지속된 거래 위축 흐름이 올해 들어 반등세로 전환된 결과입니다. 최근 3개년(2022~2024년) 월평균 거래량(약 4.7만 건)과 비교할 때, 3월 거래량은 약 1.4배 수준으로 예년 대비 활발한 거래가 이뤄진 상황입니다. 거래 증가의 배경으로는 크게 세 가지 요인을 꼽을 수 있습니다:

• 기준금리 인하 기조와 시중은행 가산금리 축소에 따른 대출 부담 완화
• 7월부터 예정된 수도권 스트레스 DSR 3단계 시행을 앞두고 대출 규제 강화 전에 매수를 서두르려는 사전 수요
• 투자자들의 중장기 주택가격 상승 기대감

지역별 주택매매거래 비중을 보면, 전체 거래 중 서울이 19.1%, 경기도가 27.5%를 차지하여 전체 거래의 절반가량이 수도권에 집중된 것으로 나타나, 수요가 여전히 수도권 중심으로 집중되고 있음을 알 수 있습니다.

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3. 수급지수 동향: 전국 완만한 수요 회복 속 서울의 소폭 조정과 전세 시장의 안정세

아파트 매매수급지수를 살펴보면, 2025년 4월 기준 전국 매매수급지수는 전월 대비 0.2% 상승한 92.9를 기록했습니다. 올해 들어 점차 수요가 완만히 회복되는 양상이 나타나고 있으나, 여전히 기준선인 100을 넘지 못해 공급 우위 시장 구조가 지속되고 있음을 시사합니다.

서울의 매매수급지수는 전월 대비 1.2% 하락한 98.6을 기록하며 소폭 조정 국면에 진입한 모습입니다. 이는 2월과 3월에 각각 1.3%, 2.1% 상승하며 회복세를 보였던 것과는 대조적입니다. 최근 금리 인하 기대감으로 매수세가 증가했으나, 시장 불확실성으로 인한 신중한 접근이 병행되고 있는 것으로 풀이됩니다. 다만, 이번 달 소폭의 하락세는 한시적일 가능성이 크므로 추후 동향에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

아파트 전세시장 수급지수도 매매시장과 유사한 흐름을 보이고 있습니다. 전국과 지방에서는 전세수급지수가 소폭 하락하며 공급 우위가 지속되고 있으나, 수도권은 보합세를 유지하고 있습니다. 특히 서울은 전세수급지수가 소폭 상승하며 일부 입지에서는 전세 수요가 견조하게 유지되는 양상을 보였습니다.

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4. 주택 공급 동향: 수도권 '회복' vs 지방 '부진' 속 미분양 부담 여전

주택 공급 측면에서는 지역별 불균형이 더욱 두드러지게 나타났습니다.

• 주택 인허가 실적: 2025년 3월 누계 기준 전국 주택 인허가 실적은 65,988호로 집계되어 전년 동월 대비 약 11.5% 감소했습니다. 이는 지난해에 이어 올해까지도 전반적인 주택 공급 여력이 부진한 상태임을 보여줍니다. 지역별로 보면 수도권은 전년 대비 23.0% 증가하며 견조한 성장세를 이어가 공급 회복의 중심축 역할을 하고 있으나, 지방은 전년 동월 대비 35.1% 감소하며 인허가 실적이 크게 위축된 모습을 보여 지역 간 공급 불균형이 심화되고 있습니다.
• 주택 착공 실적: 2025년 3월 월계 기준 전국 주택 착공 실적은 총 13,774호로 전년 동월 대비 약 22.0% 증가했습니다. 수도권 역시 15.5% 증가하며 착공 실적이 개선된 모습을 보였으나, 지방 착공 실적은 상대적으로 미미하거나 감소 추세가 뚜렷해 전국적인 공급 확대에는 여전히 한계가 존재합니다. 이는 최근 지방 주택 시장의 수요 약화와 함께 건설 현장의 자금 조달 어려움, 인력 부족 등의 복합적 요인이 작용한 결과입니다.
• 미분양주택: 2025년 3월 기준, 전국 미분양 주택 수는 68,920호로 전월 대비 소폭 감소했음에도 불구하고 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 특히 미분양 주택 물량의 약 24.0%가 지방에 집중되어 있으며, 이는 지방 주택시장의 공급 과잉과 경기 부진이 지속되고 있음을 시사합니다. 지방 경제의 전반적인 침체와 인구 감소가 맞물리면서 미분양 해소가 쉽지 않은 상황이며, 장기화될 가능성이 높을 것으로 보입니다.
• 준공 후 미분양 주택 수는 전국적으로 25,117호에 달하며, 이 수치는 전월 대비 약 5.9% 증가한 물량입니다. 준공 후 미분양이 장기화될 경우 건설사들의 재무 부담이 가중되고, 신규 주택 공급에도 악영향을 미칠 수 있으므로 정부뿐 아니라 건설사 자체적으로도 신속한 해소 방안이 필요한 상황입니다.

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5. 거시경제 여건 및 주택 정책: 금리 하락 기대와 주요 규제 변화

주택 시장의 전반적인 흐름에 영향을 미치는 거시경제 여건과 주요 주택 정책의 변화도 주목해야 합니다.

5.1. 주택담보대출 금리: 완만한 하락세 전망

2025년 3월 기준 주택담보대출 규모는 약 1,076조 원으로 전월 대비 0.3% 증가하며 안정적인 흐름을 유지 중입니다. COFIX 기준금리는 2.7% 수준이지만, 시중은행의 주택담보대출 금리는 4.17%로 여전히 높은 가산금리가 적용되고 있습니다. 하지만 금융당국이 시중은행을 대상으로 가산금리 인하를 반복적으로 요구하고 있는 상황이므로, 대출금리는 앞으로 완만한 하락세를 이어갈 것으로 예상됩니다. 이러한 금리 환경 개선은 주택 구매 여력을 높이는 긍정적 요인으로 작용할 수 있으나, 실제 체감 속도는 아직 미미한 수준에 그치고 있습니다.

5.2. 소비자 심리: 단기 위축 vs 중장기 가격 기대 엇갈림

주택시장에 대한 소비자 심리와 가격 전망은 엇갈리는 모습을 보였습니다. 국토연구원이 발표한 2025년 4월 소비자심리지수는 104.7로, 전월(108.4)에 비해 약 3.7포인트 하락하며 단기적 주택시장에 대해서는 소비자들이 신중한 태도를 보였습니다. 반면, 한국은행의 6개월 후 주택가격전망 CSI는 3월 105에서 4월 108로 상승하여 중장기적으로는 여전히 주택가격 상승에 대한 기대가 견조한 것으로 나타났습니다.

이러한 상반된 심리 현상은 투자자와 실수요자 간 인식 차이뿐 아니라, 금리 변동성 및 정책 방향에 대한 불확실성이 복합적으로 작용한 결과로 해석할 수 있습니다. 투자자는 중장기 자산 가치 상승에 대한 기대를 유지하는 반면, 실수요자는 단기적 금리 부담과 시장 변동성에 따른 신중한 태도를 견지하는 양상입니다. 이로 인해 주택시장 내 단기적 심리 위축과 중장기 가격 기대가 병존하는 상황이며, 이는 향후 주택시장 가격 변동성 확대의 주요 변수로 작용할 수 있으므로 면밀한 정책 대응과 시장 모니터링이 요구됩니다.

5.3. '주택 임대차계약 신고제' 계도 기간 종료: 6월부터 과태료 부과

'주택 임대차계약 신고제'는 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 공개하고 임대인과 임차인 간 정보 비대칭을 해소하기 위해 2020년 8월 도입되어 2021년 6월부터 시행된 제도입니다. 그동안 4년간(2021.6.1.~2025.5.31.) 과태료 부과 계도 기간을 운영해왔으나, 국토교통부는 이 계도 기간을 2025년 5월 31일 자로 종료하고 6월 1일부터는 본격적으로 과태료를 부과할 예정이라고 발표했습니다.

신고는 임대인과 임차인이 공동으로 해야 하며, 신고 대상 지역은 경기도 외 도(道) 관할 군 지역을 제외한 전국입니다. 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원을 초과하는 임대차 계약은 모두 신고 대상에 해당하니, 6월부터는 반드시 신고를 이행해야 합니다. 위반 시에는 계약 금액 및 신고 기간에 따라 최대 100만원의 과태료가 부과될 수 있습니다.

5.4. 부동산 PF 정리·재구조화: 절반 이상 처리 전망

2025년 5월 21일, 금융감독원은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실자산에 대한 정리·재구조화 경과를 발표하며, 오는 6월까지 전체 PF의 절반 이상이 정리될 예정이라고 밝혔습니다. 금융감독원에 따르면, 전 금융권의 부동산 PF는 총 23.9조 원으로 집계되었으며, 올해 3월 말까지 9.1조 원(전체의 38.1%)에 대한 정리 또는 재구조화가 이미 완료되었습니다. 4~6월 중 3.5조 원이 추가로 정리될 예정이어서, 총 12.6조 원의 부동산PF가 정리 및 재구조화(52.7%)될 것이라고 발표했습니다.

이는 부동산 PF 부실 문제의 불확실성을 해소하고 건설 경기 연착륙을 유도하려는 정부의 노력이 가시화되는 모습입니다. 업권별로는 증권, 저축은행, 상호금융 등에서 유의·부실우려 사업장이 상대적으로 높은 비중을 차지하고 있으며, 이들 업권에서의 정리·재구조화가 활발히 진행될 것으로 보입니다.

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6. 마무리하며: 2025년 주택시장, 변화의 흐름을 읽고 현명한 대응을!

2025년 5월 주택시장 동향은 지역별 양극화 속에서 수도권의 제한적인 회복세를 보여주었습니다. 금리 인하 기대감과 대출 규제 전의 사전 수요가 맞물려 거래량은 증가했지만, 지방 시장의 위축과 여전한 미분양 주택 문제는 해결해야 할 과제로 남아있습니다. 또한, 임대차 신고제 과태료 부과와 부동산 PF 정리 등 정책적 변화도 시장에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

주택시장은 다양한 변수가 복합적으로 작용하며 끊임없이 변화하는 곳입니다. 이러한 최신 동향을 면밀히 분석하고, 정부 정책 방향과 거시경제 지표를 꾸준히 모니터링하는 것이 현명한 주택 매매 및 임대차 의사 결정을 위한 필수적인 자세입니다.