2025년 4월 1~2주차 서울 부동산 시장은 일부 지역에서 매매가 상승 흐름을 보였지만, 전반적으로는 관망과 혼조가 공존하는 국면이 이어졌습니다. 마포·성동·강동으로의 풍선효과, 신통기획 확정지 발표, 오피스텔 전세 반등 등 주요 흐름을 짚어봅니다.
1. 서울, 상승세인가 착시인가
4월 첫 주 서울은 재건축 선호단지를 중심으로 소폭 상승세를 이어갔지만,
이는 전국적 흐름과는 괴리된 움직임입니다.
지방은 대부분 하락세를 유지했고, 수도권도 일부만 상승폭 확대를 기록했죠.
특히 강남권은 관망세, 서울도 혼조세가 뚜렷했습니다.
거래는 적고, 매도자들의 희망가격 상향 → 일부 체결이라는 흐름.
즉, 심리적 반등은 있으나 실질적 거래 기반은 미약합니다.
2. 마포·성동·강동, ‘풍선효과’가 만든 가짜 상승?
강남 3구가 토지거래허가구역 재지정 여파로 숨 고르기에 들어간 사이,
비규제 지역이었던 마포·성동·강동이 거래량 증가와 신고가 흐름을 보였습니다.
- 강동구: 2025년 3월 거래금액 역대 최고치 기록
- 마포구: 평균 매매가격 사상 최고치 경신
- 성동구: 재건축 기대감에 따라 ‘갈아타기 수요’ 집중
그러나, 4월 1주차 이후에는 다시 조용해졌습니다.
정부 합동 현장점검 + 조정대상지역 확대 가능성 언급으로 시장이 멈칫한 것.
결국 이 상승은 정책 공백기 반사효과일 뿐,
기반이 취약한 단기 착시 현상일 수 있습니다.
3. 도시개발, ‘용산’과 ‘쌍문’이 주목받는 이유
📌 용산 전자상가 일대가 콘텐츠산업 ‘특정개발진흥지구’로 선정되었습니다.
- 소프트웨어·콘텐츠·ICT 중심지로 변모 예정
- 연내 구체계획 수립 → 하반기 지구지정 목표
📌 도봉구 쌍문동은 신속통합기획 확정
- 사업 규모 확대: 기존 1000가구 → 1900가구
- 용적률·층수 상향으로 사업성 급등
이처럼 **‘미뤄졌던 구역의 재정비 확정 발표’**가
2025년 도시개발 흐름의 핵심 키워드로 떠오르고 있습니다.
4. 오피스텔 시장은 바닥 탈출 중?
한국부동산원에 따르면
오피스텔 매매는 수도권 일부에서 상승 전환,
전세는 서울 중심으로 하락폭 축소,
월세는 이사철 이후 수요 감소로 상승폭 둔화 흐름을 보였습니다.
특히 역세권 직장인 수요 중심의 전세 회복이 두드러졌으며,
이제 오피스텔 시장은 전세바닥 → 월세전환 → 수익률 회복의 흐름으로 바뀌고 있는 중입니다.
💡 요약: 지금은 '흐름'보다 '기초체력'을 볼 때
- 일부 지역 반등은 구조적 변화보다 정책 타이밍의 반사효과
- 도시개발 흐름은 ‘기획확정 → 현실화’ 단계에 돌입
- 오피스텔은 바닥 찍고 구조적 반등 시도 중
결국 시장의 본질은 ‘가격’이 아니라 **‘전환이 가능한 조건’**에 있습니다.
지금은 숫자보다 구조, 흐름보다 기초체력이 중요한 시기입니다.
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