🏢 서울 도심 오피스, 공급폭탄? 아니면 ‘품질 경쟁’의 서막일까

공실률, Caprate, 투자 동향까지 리포트 기반으로 깊이 분석합니다.

 

 

서울 도심권 오피스 공급이 기존 재고의 41%까지 확대됩니다. 과연 이는 공급과잉 신호일까요, 아니면 ‘프라임 오피스’로의 대전환을 알리는 시장 재편의 전조일까요? 공실률, Caprate, 투자 동향까지 리포트 기반으로 깊이 분석합니다.

 

 

 

📌 목차

1. 2030년까지 공급폭탄? 서울 도심권 오피스의 미래
2. 장기공급 평균과 비교해 본 ‘진짜 공급과잉’ 여부
3. 안정적인 임대수익의 비밀: 공실률과 임대료 지표
4. ‘Flight to Quality’, 시장이 바뀌고 있다
5. 금리 인하 기대와 Caprate의 반등
6. 도심 외 연계 업무지구 확장과 기업 이전
7. 결론: 공급이 곧 위기가 아닌 이유

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1. 2030년까지 공급폭탄? 서울 도심권 오피스의 미래

리포트에 따르면, 2030년까지 서울 주요 업무지구에 총 404.6만㎡ 규모의 오피스가 신규 공급될 예정입니다. 그 중에서도 **도심권(종로, 중구 일대)**은 **기존 재고(802.9만㎡)의 약 41%**에 달하는 물량이 집중됩니다.

이는 **연평균 약 54.5만㎡**로, 기존 10년간 평균치(30.4만㎡)를 크게 상회하는 수치입니다.

📌 단순 수치만 보면 공급폭탄처럼 보일 수 있지만, 이 수치가 반드시 위기를 뜻하는 건 아닙니다.

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2. 장기공급 평균과 비교해 본 ‘진짜 공급과잉’ 여부

장기적으로 서울 전역의 연평균 오피스 공급량은 약 88만㎡ 수준입니다. 이번에 예정된 물량은 이보다 75% 수준으로, 전체적인 시장에서의 공급 과잉 가능성은 낮은 편입니다.

그러나 도심권에 공급이 집중되면서 해당 지역 내 일시적 공실 증가, 가격 조정 등의 리스크는 분명 존재합니다.

결국 문제는 ‘서울 전체’가 아닌, ‘도심 특정 권역의 집중 리스크’입니다.

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3. 안정적인 임대수익의 비밀: 공실률과 임대료 지표

서울 전체 오피스 공실률은

• 2018년 7.9% →
• 2022년 1.9% →
• 2024년 말 기준 2.9%로

여전히 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 특히, 프라임급 대형 오피스의 공실률은 전체 평균보다 낮아 2% 후반대를 유지하고 있죠.

임대료는 2021년 이후 꾸준히 상승세를 보이고 있으며, 이는 운용 안정성을 높여 PF 자금 유입 및 매각 가능성을 키우는 긍정 요인으로 작용하고 있습니다.

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4. ‘Flight to Quality’, 시장이 바뀌고 있다

글로벌 오피스 시장에서 나타나고 있는 ‘Flight to Quality’ — 즉, 고품질 신축 오피스로의 이전 수요 증가는 서울에서도 명확히 확인됩니다.

• 프로젝트 중심 협업 증가
• 개방형·유연한 설계의 선호
• 에너지 효율·관리비 절감

이 모든 트렌드는 낡은 오피스의 퇴장을 의미합니다.
따라서 공급이 늘어도 신축 고급 오피스 중심의 수요 흡수가 활발할 것으로 보이며, 이는 단기 공실률 우려를 완화합니다.

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5. 금리 인하 기대와 Caprate의 반등

금리 상승으로 일시적으로 매력도가 하락했던 **오피스 투자 수익률(Spread)**은 최근 다시 반등 조짐을 보이고 있습니다.

• Caprate은 유지되고 있으나
• 국고채 금리가 하향 안정화되며 Spread가 확대되고 있음

시장에서는 한국은행이 연내 2~3회 추가 금리 인하에 나설 수 있다는 관측이 나오고 있고, 이는 서울 오피스 시장의 거래 회복과 수익성 개선을 동시에 자극할 가능성이 높습니다.

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6. 도심 외 연계 업무지구 확장과 기업 이전

서울시는 2040 도시기본계획을 통해 용산, 마곡, 창동, 상암, 잠실 등 7광역중심 육성 정책을 추진 중이며, 실제로 일부 대기업이

• 광명
• 영등포
• 마곡 등 외곽 지역으로 본사를 이전하고 있습니다.

이로 인해 기존 중심 업무지구의 임차인 확보 경쟁이 심화될 수 있으며,
반대로 입지 경쟁력이 떨어지는 일부 오피스는 공실 장기화 위험에 노출될 수 있습니다.

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7. 결론: 공급이 곧 위기가 아닌 이유

서울 도심권의 오피스 공급 확대는 단순히 '과잉'이 아닙니다.
이는 노후 자산의 리프레시, 품질 중심 시장 재편, 그리고 투자자 관점에서의 구조적 리밸런싱으로 해석해야 합니다.

공급은 위기일 수 있지만,
**‘무분별한 공급’이 아닌 ‘선택 가능한 공급’**이 될 경우,
서울 오피스 시장은 한 단계 더 성장할 가능성도 열려 있습니다.