신당역 일대, 상권은 죽지 않았다 – 2025 리포트

✍️ 본문

서울 중구 신당역.
한때 ‘을지로의 뒤를 이을 상권’이라 기대를 모았지만,
2020년대 초반의 경기 불황과 팬데믹 여파로
한동안은 사람들의 기억에서 멀어졌던 곳이기도 하다.

그러나 2025년 현재,
신당역 일대는 다시금 ‘투자 가능한 상권’으로 재조명되고 있다.

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📍 신당역 상권이 다시 움직인다

신당역은 지하철 3호선과 6호선이 교차하는 더블역세권이다.
강남과 종로, 이태원과 한남동을 모두 연결하는 교통 축에 있으면서도
매매 시세는 상대적으로 합리적인 수준을 유지하고 있다.

최근 1년간 리모델링된 3~5층 규모의 소형 근생 건물들이
카페, 펫숍, 필라테스 등으로 재임대되며
업종 전환 흐름이 눈에 띄게 나타나고 있다.

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🧾 임차 구조가 달라졌다 – 현장 사례 표

항목과거 (2021~22년)현재 (2024~25년)

1층	중국집, 휴대폰 매장	개인 카페, 디저트 전문점
2층	공실 or 미용실	필라테스, 1인샵
3층	고시원 or 창고	반려동물 미용, 스튜디오

→ 단순 업종이 아니라 타깃 소비층 자체가 달라지고 있다.

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📉 수익률이 낮아 보이지만, 그게 ‘기회’

현재 이 지역 건물들의 수익률은 평균 2.3~2.7% 수준이다.
하지만 그 중 상당수는 2층 이상이 비어 있거나,
월세가 과거 기준으로 설정돼 있어 ‘리뉴얼의 여지’가 많다.

예시 계산 (2025년 실 사례 기반)

• 현재: 1층 임대 300만 원, 2·3층 공실
• 리모델링 후: 2층 180만 원, 3층 150만 원 임대 시
  👉 수익률 약 3.1%까지 개선 가능

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🏗️ 신당역은 ‘신축이 아닌 리빌딩 구간’

건설 원가, 금리, 규제 3박자가 겹친 2025년 현재,
대형 개발보다는 소형 리모델링 기반 가치 회복형 투자가 주목받고 있다.

신당역 일대는 이런 투자 방식의 전형적인 테스트베드다.
건물주 입장에선 매도 전 리모델링 or 업종 셋팅 후 거래가 유리하고,
매수자 입장에선 공실이 아니라 ‘여지’로 판단할 수 있는 구간이기도 하다.

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🧭 2025년, 신당역을 주목해야 하는 이유

1. 더블역세권 입지 (3호선+6호선)
2. 중심지 대비 낮은 매입 단가
3. 실사용 + 임대 혼합 수요 존재
4. 소형 건물 리빌딩 시장의 중심축

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✅ 결론

“신당역은 죽지 않았다.
상권의 꺼진 불씨는, 지금 다시 타오르고 있다.”

단순한 공실률이 아닌,
임차 구조 개선을 통한 수익률 실현 가능성

그리고 리모델링을 통한 자산 재가치화가 가능한 입지.

신당역은 여전히 **‘실투자자들이 움직이는 구간’**이다.
겉으로는 조용해 보이지만,
이면에서는 임차구조의 변화가 분명히 진행 중이다.

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