건물 투자 시 ‘신축이냐 리모델링이냐’는 가장 흔하면서도 중요한 질문입니다. 최근 시장은 비용, 규제, 수익성에서 리모델링에 유리한 흐름을 보이고 있으며, 건물 생애주기와 투자 전략에 따라 선택의 기준이 달라지고 있습니다.
어디에 투자해야 할까?
부동산 투자에서 흔히 나오는 질문,
“이 건물, 허물고 새로 짓는 게 나을까? 아니면 고쳐 쓰는 게 맞을까?”
단순해 보이는 이 질문은,
사실 투자금 조달, 인허가 리스크, 공사기간, 수익 회수 구조 등
복잡한 판단 기준이 얽힌 문제입니다.
최근 들어 서울 핵심지역을 중심으로
‘신축보다는 리모델링이 더 낫다’는 목소리가 커지고 있습니다.
그 이유는 단순하지 않습니다.
💸 비용의 차이, 생각보다 크다
신축은 철거부터 인허가, 착공까지 수개월에서 수년이 걸립니다.
게다가 건축비 단가도 평당 1,000~1,500만 원 선까지 올라왔습니다.
(특히 승강기, 내진설계, 친환경 인증 등 부가 항목까지 포함하면 더 높아집니다)
반면 리모델링은
▶︎ 구조 변경이 적고
▶︎ 일부 설비 개선만으로도
▶︎ 임대 수익 구조를 새롭게 설계할 수 있는 장점이 있습니다.
즉, 총투자비용 대비 수익률(ROIC) 관점에서는
리모델링이 더 유리한 선택이 될 수 있습니다.
🏗️ 인허가와 시기 리스크
신축은 건축허가라는 벽을 넘는 순간부터 모든 것이 본격화됩니다.
하지만 최근 서울시를 포함한 대도시는
▶︎ 건축심의 지연
▶︎ 이격거리 규정 강화
▶︎ 도로 후퇴 및 주차장 확보 조건
등이 건축 허가를 지연시키는 주요 요소로 작용하고 있습니다.
반면, 리모델링은
▶︎ 기존 구조 활용
▶︎ 일정 범위 내 외장 개선 및 용도 변경
등으로 인허가 절차가 훨씬 간단하고 빠릅니다.
📐 수익 구조를 설계하는 유연성
리모델링의 가장 큰 매력은 ‘수익 구조를 직접 디자인할 수 있다’는 점입니다.
예를 들어, 기존 1층에 낮은 임대료로 들어와 있는 임차인을
▶︎ 리모델링 후
▶︎ 프랜차이즈나 고부가 업종으로 교체하거나
▶︎ 수분할하여 다양한 업종을 유치할 수 있습니다.
이는 곧 기존 건물의 한계를 뛰어넘는 수익률 개선으로 이어집니다.
🏙️ 입지가 ‘완성된 지역’일수록 리모델링이 강하다
서울 중심권, 역세권, 상업지 등은
이미 주변 인프라가 완성되어 있는 지역입니다.
이런 곳은 더 이상 크게 바뀌기 어렵기 때문에,
신축의 메리트가 상대적으로 약해질 수 있습니다.
오히려 기존 틀 안에서 가성비 있게 개선하고
빠르게 수익을 올릴 수 있는 리모델링이 더욱 실용적인 전략입니다.
✍️ 결론: 투자 전략은 ‘자금’과 ‘시기’에 따라 달라진다
- 시간이 충분하고, 장기 보유 및 큰 자금 조달이 가능한 투자자 → 신축
- 빠르게 수익을 회수하고, 유연한 구조 재설계를 원하는 투자자 → 리모델링
지금 같은 금리·물가·건축비 이슈가 복합적인 시기엔
리모델링이 더 날카로운 전략이 될 수 있습니다.
📞 실전에서 이런 고민 있으신가요?
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