법인이나 개인이 일부를 직접 사용하고, 나머지는 임대 수익을 올리는 구조가 상업용 부동산의 새 트렌드로 부상 중이다. 하이브리드형 운용 전략과 사례를 통해 2025년 투자 흐름을 정리한다.
2025년 상업용 부동산 시장은 단순히 ‘수익률’만 보는 시대를 지나, 이제는 법인이나 개인이 일부 공간을 직접 사용하고, 나머지는 임대수익을 올리는 구조로 진화하고 있습니다.
이는 경기 변동성이 커진 상황에서 운영 안정성 + 자산 수익성을 동시에 확보하려는 전략이며, 최근 실제 거래에서도 이 같은 '하이브리드형 건물'이 각광받고 있습니다.
1. 왜 '하이브리드 운용형'이 각광받는가?
- 금리 부담 상승 → 풀 임대 구조는 공실 리스크 부담
- 경기 불확실성 확대 → 일부 공간 직접 활용이 리스크 헤지 수단
- 실사용 겸 투자 개념 → 자기 사업과 자산 운용을 동시에 추구
예컨대 법인 사무실로 일부 층을 사용하고, 다른 층은 상가 임대, 또는 지하층은 창고로 활용하고 상층은 공유 오피스로 전환하는 방식 등 유연한 구조가 선호되고 있습니다.
2. 어떤 업종/법인이 이런 구조를 선호하는가?
- 컨설팅·디자인·마케팅: 고객 접점은 1층, 사무공간은 상층 배치
- 유통/커머스 기업: 지하 물류공간 + 중층 사무실 + 1층 쇼룸
- 의료/교육 법인: 주요 진료실·강의실은 직접 사용, 나머지는 임대
특히 강남, 성수, 청담, 문래 등 브랜드 가치와 입지력이 높은 지역에선 이러한 복합형 구조가 빠르게 확산 중입니다.
3. 하이브리드 구조가 가지는 투자상 장점
- 공실 리스크 분산: 직접 사용하는 공간은 공실 없음
- 수익 구조 다변화: 1인 다임차 구조보다 유연한 운용 가능
- 매각 시 가치 상승: 사용·운용 이력이 있는 건물은 거래 시 신뢰도 ↑
또한, 임차인의 성격을 ‘투자자 관점’이 아닌 ‘사용자 관점’으로 분석하게 되어, 입지와 업종의 궁합을 실질적으로 파악하게 되는 부가효과도 큽니다.
4. 사례: 성수동 S건물
지상 5층 건물 중, 상층 일부는 자체 브랜드 스튜디오로 사용,
1층은 카페, 2층은 공유 오피스 업체에 임대.
이런 구조로 임대 수익을 확보하면서도 자체 브랜드 마케팅 공간을 동시에 운영할 수 있어, 마케팅 효율 + 자산 수익의 두 마리 토끼를 잡았다는 평가를 받습니다.
5. 유의사항: '운용 계획' 없이는 리스크
- 용도구분 / 층별 사용 계획 없이 무작정 건물 매입 → 실패 위험
- 건축법상 용도제한, 소방/안전 기준 확인 필수
- 혼합 구조일수록 초기 계획이 명확해야 지속 가능
특히 '나중에 임대나 쓰지 뭐'라는 막연한 계획은 현실에서는 거의 실패로 이어지며, 설계 단계부터 목적이 명확한 건물만이 성공적인 운용이 가능합니다.
[마무리]
이제는 '누가 쓰느냐'와 '어떻게 쓰느냐'가 건물 가치를 결정짓는 시대입니다.
법인이나 개인이 일부를 직접 사용하고, 나머지를 전략적으로 임대하는 하이브리드 구조는,
2025년 상업용 부동산 시장의 핵심 투자 방식 중 하나로 자리 잡고 있습니다.
단순한 수익률보다 운용력과 활용성, 구조적 가치에 주목할 때입니다.
문의하기: 02-553-2003
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