맥랩 MAAC LAB

강남의 100억 이하 건물이 왜 사라지고 있는가?

몇 년 전까지만 해도 "100억 이하 강남 건물"은 흔히 볼 수 있었습니다.하지만 지금은 검색조차 쉽지 않죠.강남의 중소형 건물이 하나둘씩 시장에서 사라지는 이유,단순한 가격 상승만이 원인은 아닙니다. 강남 지역에서 100억 이하로 매입 가능한 중소형 건물이 점점 사라지고 있다. 본 글에서는 가격 외에 입지 프리미엄, 개발 압력, 세대교체 등 복합적 요인을 분석하고, 지금 시점에서 어떤 투자적 시각이 필요한지를 정리한다. 1. 입지 프리미엄은 생각보다 빠르게 가격을 밀어올린다강남권은 단순한 행정구역이 아닙니다.**교육, 소비, 교통, 비즈니스가 겹치는 ‘프리미엄 집합지’**죠.한 번 입지를 확보한 건물은매각 주기가 길고, 수요는 꾸준합니다.결국 100억 이하로 거래되던 건물들도시간이 흐를수록 가격은 구..

요즘 시장에서 자주 듣는 질문이 있다.“이 건물, 수익률은 어때요?”물론 숫자는 중요하다.하지만 현장에선 그보다 먼저 확인해야 할 게 있다.바로 **“이 건물, 누가 쓰고 있는지”와“이 건물, 나중에 어떻게 나올 수 있는지”**다.첫 번째는 임차 구조다.건물의 겉모습이나 입지보다 더 중요한 건그 안을 누가 어떻게 쓰고 있느냐다.예를 들어, 평당 임대료가 높은 테헤란로 빌딩이라 해도실제로는 1인실 셰어오피스처럼 쪼개 임대된 구조라면공실 리스크, 관리 스트레스, 연체 가능성까지도고스란히 투자자 몫이 된다.반대로 수익률이 다소 낮아 보여도장기 임대차 계약 + 단일 사용 구조라면리스크는 낮고, 출구 전략도 깔끔하게 짜인다.수치보다 안정성, 이게 현장 투자자들이 먼저 보는 이유다.두 번째는 출구 전략이다.아무리 ..