맥랩 MAAC LAB

서울 일반상업지역의 숨은 기회: 용적률 800%의 의미

서울 일반상업지역에서 용적률 800%는 단순히 수치 이상의 의미를 갖는다. 대지면적이 작아도 개발 가치를 평가받는 이유, 그리고 이 용적률이 투자자에게 어떤 기회를 제공하는지를 실무적으로 짚어본다. 상업용 부동산 시장에서 가장 자주 언급되는 숫자 중 하나가 바로 "용적률"이다. 그중에서도 일반상업지역의 법적 상한선인 **800%**는 단순한 법규 수치를 넘어선, 기회 그 자체로 해석된다. 특히 서울처럼 땅값이 높고 부지가 협소한 지역에선 더욱 그렇다.소형 필지라도 괜찮다? 용적률이 바꿔주는 게임서울에서 흔히 볼 수 있는 80~100평 내외의 코너 부지나 역세권 소형 필지는, 건축업자나 투자자에게 과거엔 "건물 올리기 애매한 땅"으로 여겨졌다. 하지만 일반상업지역이라는 이름이 붙는 순간, 이 땅의 평가는..

요즘 시장에서 자주 듣는 질문이 있다.“이 건물, 수익률은 어때요?”물론 숫자는 중요하다.하지만 현장에선 그보다 먼저 확인해야 할 게 있다.바로 **“이 건물, 누가 쓰고 있는지”와“이 건물, 나중에 어떻게 나올 수 있는지”**다.첫 번째는 임차 구조다.건물의 겉모습이나 입지보다 더 중요한 건그 안을 누가 어떻게 쓰고 있느냐다.예를 들어, 평당 임대료가 높은 테헤란로 빌딩이라 해도실제로는 1인실 셰어오피스처럼 쪼개 임대된 구조라면공실 리스크, 관리 스트레스, 연체 가능성까지도고스란히 투자자 몫이 된다.반대로 수익률이 다소 낮아 보여도장기 임대차 계약 + 단일 사용 구조라면리스크는 낮고, 출구 전략도 깔끔하게 짜인다.수치보다 안정성, 이게 현장 투자자들이 먼저 보는 이유다.두 번째는 출구 전략이다.아무리 ..