유동인구 많은데 왜 수익률은 낮을까? – 홍대 상권의 역설

 

홍대 앞 상권은 늘 사람들로 붐비지만, 수익형 부동산 투자자 입장에선 함정이 많습니다. 상권의 겉모습과 임대 수익 사이의 괴리를 짚어봅니다.

 

 

✍️ 본문

서울에서 가장 ‘사람이 많아 보이는 곳’ 중 하나, 홍대.
주말이면 거리엔 외국인 관광객부터 MZ세대, 거리공연팀까지 뒤엉켜
그야말로 축제 같은 분위기입니다.
하지만 이런 상권을 부동산 투자자 입장에서 보면,
그 화려함 뒤에 묘한 긴장감이 숨어있습니다.

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🔹 유동인구는 많은데, 왜 임차인은 자주 바뀔까?

홍대 상권은 통계적으로도 서울 내 최고 수준의 유동 인구를 자랑합니다.
2024년 기준, 일평균 유동인구 14만 명 이상,
외국인 관광객 밀집도도 명동과 쌍벽을 이루는 수준이죠.

그런데 실제로 홍대 일대의 건물주는 말합니다.
“한 번 들어온 임차인이 1년을 못 버텨요.”
공실은 드물지만, 회전율은 높고,
임대료를 ‘감내하는 사업자’가 아니라
‘버티다가 빠지는 사업자’가 많다는 얘기입니다.

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🔹 수익률 3~4%의 착시, 상권의 피로감

홍대는 대부분 근생 건물 혹은 다가구를 개조한 형태의 상가 건물이 많습니다.
이런 건물들은 통상 높은 권리금을 기반으로 임대료가 책정되어 있고,
임차인들은 입지에 대한 기대감으로 진입하지만,
정작 월 매출 구조는 ‘반짝’ 중심이라 지속 가능성이 약합니다.

이는 곧 지속 임대의 어려움으로 이어지고,
공실은 아니지만 임차인 리스크가 커지며
수익률도 불안정하게 유지됩니다.

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🔹 왜 이렇게 되었을까? – 콘텐츠는 빠르게, 구조는 느리게

홍대 상권은 서울에서도 가장 ‘빠르게 바뀌는 콘텐츠 상권’입니다.
1~2년 주기로 유행이 바뀌고,
음식·패션·예술 모두 유입은 빠르지만
정착은 쉽지 않죠.

그러다 보니 안정적으로 오랜 기간 운영할
프랜차이즈 브랜드나 시스템 사업자들이 꺼려하는 지역이 되어버렸습니다.

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🔹 홍대에서 배워야 할 교훈

투자자 입장에서는 이런 상권을 **“임차인의 수익 구조까지 분석”**해야만
실제 수익률이 의미 있게 다가옵니다.
단순 유동인구·핫플레이스·지명도만으로 접근하는 순간,
공실이 아닌 ‘회전 공실’의 위험을 마주하게 됩니다.

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💬 감성 한 줄

거리엔 여전히 음악이 흐르고
사람들은 셀카를 찍고 웃고 있지만,
그 안에서 1년째 공사 중인 매장 앞을 지나면
‘임대’라는 글자 하나가 현실을 말해줍니다.