서울 일반상업지역에서 용적률 800%는 단순히 수치 이상의 의미를 갖는다. 대지면적이 작아도 개발 가치를 평가받는 이유, 그리고 이 용적률이 투자자에게 어떤 기회를 제공하는지를 실무적으로 짚어본다.
상업용 부동산 시장에서 가장 자주 언급되는 숫자 중 하나가 바로 "용적률"이다. 그중에서도 일반상업지역의 법적 상한선인 **800%**는 단순한 법규 수치를 넘어선, 기회 그 자체로 해석된다. 특히 서울처럼 땅값이 높고 부지가 협소한 지역에선 더욱 그렇다.
소형 필지라도 괜찮다? 용적률이 바꿔주는 게임
서울에서 흔히 볼 수 있는 80~100평 내외의 코너 부지나 역세권 소형 필지는, 건축업자나 투자자에게 과거엔 "건물 올리기 애매한 땅"으로 여겨졌다. 하지만 일반상업지역이라는 이름이 붙는 순간, 이 땅의 평가는 180도 달라진다.
예를 들어 대지면적이 80평(약 264㎡)인 코너 부지가 있다고 가정해보자. 용적률 800%가 적용되면, 연면적은 약 2,112㎡(640평)까지 확보할 수 있다. 층당 250㎡(약 75평) 수준으로 나누면 약 8~9층의 건축이 가능해지고, 이때 수익률은 기존 노후 건물과 비교해 2배 이상 향상될 수 있다.
신축 수익률은 결국 '용적률 활용도'에서 갈린다
많은 투자자들이 월세 수익만 보고 현재 수익률이 낮은 부동산을 기피하는 경향이 있다. 그러나 일반상업지역의 핵심은 현재 수익률이 아닌, 미래 수익률의 전환 가능성이다.
1.5%밖에 안 되는 현재 수익률도, 신축 설계를 잘 하면 4% 후반까지 올라갈 수 있다. 이는 단순히 월세가 올라서가 아니라, 연면적 자체가 4배 이상 증가하기 때문이다. 이런 구조를 이해한 투자자들은, 수익이 아니라 건폐율·용적률·도로 조건을 먼저 본다.
용적률 800%는 '입체적 사고'를 요구한다
용적률이 높다는 건, 단순히 위로 더 높이 올릴 수 있다는 뜻만이 아니다.
- 지하층은 용적률 산정에서 제외되므로 주차장·창고 공간 확보에 유리하고,
- 상층부에 주거용 오피스텔이나 레지던스를 배치할 경우 복합수익 구조도 만들 수 있다.
즉, 용적률 800%는 그 자체로 "다용도 플레이"가 가능한 설계 자유도를 의미한다.
결론: 서울의 일반상업지역, 숫자보다 구조를 보라
투자자 입장에서 일반상업지역은 언제나 '핫'한 구역이다. 하지만 그 진짜 가치는 800%라는 숫자가 아니라, 그 숫자를 어떻게 해석하고 써먹을 것인가에 달려 있다.
특히 요즘처럼 금리가 높은 시장에선, 단순 수익률보다는 출구 전략이 분명한 입지+구조형 투자가 강세다. 그런 점에서 서울의 일반상업지역은 여전히 많은 가능성을 품고 있다.
요약하자면, 용적률 800%는 단지 개발 가능 수치가 아니다. 그건 '공간을 다시 짜는 권리'다
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