거래는 멈췄지만, 욕망은 멈추지 않았다– 토허제 이후 강남3구와 용산, 그 속에 감춰진 신호들

거래는 멈췄지만 욕망은 멈추지 않았다. 토지거래허가구역 확대 이후, 강남3구와 용산의 거래량은 줄었지만 신고가 행진은 이어지고 있습니다. 사진은 고가 재건축 단지들이 몰려 있는 강남권의 아파트 밀집 지역입니다.

 

토지거래허가구역 지정 이후 강남3구와 용산 아파트 거래량은 96% 급감했지만, 신고가는 여전히 이어지고 있다. 이 현상이 상업용 부동산 투자자에게 의미하는 것은 무엇일까?

 

 

1. 거래 절벽 위에 서 있는 사람들

2025년 3월 24일.
정부가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 확대 지정한 날이다.
그로부터 단 40일. 이 지역의 아파트 거래량은 전년 동기 대비 무려 96%나 급감했다.
공식적으로는 '투기 억제'라는 명분이 붙지만, 시장은 다른 방식으로 반응했다.

거래는 멈췄지만, 가격은 전혀 멈추지 않았다.
오히려 ‘신고가’ 거래 비중이 전체의 38%에 달한다는 통계가 이를 말해준다.

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2. 고요 속에서 올라가는 가격

대표적인 사례를 보자.

• 압구정 현대2차 전용 198㎡가 105억 원에 거래되며 직전 최고가보다 10억 넘게 상승했고,
• 대치동 한보미도맨션2차 전용 190㎡는 60억 원,
• 개포우성1차 127㎡는 50억 5천만 원,
• 잠실주공5단지는 드디어 40억 원 돌파,
• 용산 한강변 리모델링 아파트들 역시 줄줄이 신고가를 기록했다.

규제는 시장을 일시적으로 멈출 수는 있어도, ‘희소성’이 만든 프리미엄 욕망을 꺾을 수는 없다는 걸 보여주는 단면이다.

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3. 왜 이건 상업용 부동산에도 중요한가?

이건 단지 ‘아파트 뉴스’로 끝날 일이 아니다.
상업용 부동산 투자자라면 반드시 이 흐름의 ‘시차’를 읽을 줄 알아야 한다.

▶ 이유는 세 가지다.

1. 가격 조정 없이 거래만 줄어들었다는 건, 실수요는 줄지 않았다는 의미다.
   → 수요는 ‘멈춤’이 아닌 ‘지연’일 뿐, 일정 시점 이후엔 반작용이 온다.
2. 자산가 수요는 규제보다 ‘기대감’에 민감하게 반응한다.
   → 재건축 이슈처럼 상업용도 ‘건축/리모델링 가능성’ 있는 건물에 자본이 집중된다.
3. 주거와 상업의 자산 흐름은 연결돼 있다.
   → 주택시장 규제 강화는 종종 상업용 부동산으로의 투자 방향 전환을 동반한다.

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4. 욕망은 규제에 굴복하지 않는다

KB국민은행 박원갑 위원은 “재건축 예정 단지는 토허제와 무관하게 고가 거래가 이어지는 모습”이라 분석했다.
이는 곧, **“규제는 수요를 조절하지 못한다”**는 의미이기도 하다.

이 흐름은 상업용 부동산에서도 마찬가지다.
정비예정지, 항아리 상권, 코너 건물, 리모델링 유리한 구조…
미래를 담을 수 있는 건물에는 언제나 자본이 몰린다.

그리고 그 자본은 언제나 ‘멈춰 있는 것처럼 보이지만, 계속 움직이고’ 있다.

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✍️ 이 한 줄 요약

시장은 조용해졌지만, 기회는 더 조용하게 다가온다.

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