2025년 1분기, 서울 상업용 부동산 수익률은 얼마나 나왔을까?

🟧 서론:

"수익률, 숫자보다 맥락이 먼저입니다"
2025년 1분기, 서울 상업용 부동산 시장은 ‘고정비 압박’과 ‘공실률 증가’라는 두 변수 속에서 움직였습니다.
하지만 모든 지역이 똑같이 흔들리진 않았죠.
이번 분기 데이터를 보며 "수익률"이라는 숫자 속에 담긴 맥락과 흐름을 함께 짚어보겠습니다.

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🟦 1. 2025년 1분기 서울 수익률 평균: 2.39%

• 한국부동산원 상업용 부동산 통계 기준
• 전 분기 대비 소폭 하락
• 특히 중대형 근린상가, 준주거 혼합용도에서 수익률 하락폭 크다

📊 부동산원 기준 자료 요약

항목수익률

서울 전체 평균	2.39%
강남 3구 평균	2.11%
성동구·중구 등 도심권	2.5% 내외
송파구 일부 신규 건물	1.9% 이하도 존재

☝️ 숫자만 보면 낮아 보일 수 있지만, 실질 수익률을 만드는 건 임대 구조입니다.

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🟨 2. 낮은 수익률 = 나쁜 건물일까?

절대 그렇지 않습니다.

• 입지 프리미엄 지역은 원래 수익률이 낮고,
• 공실 리스크가 적거나 신축 건물일수록 가격이 올라 수익률은 낮아지는 구조
• 특히 요즘처럼 ‘자금 조달이 까다로운 시기’에는
  “공실 없이 버티는 건물”이 결국 더 좋은 성과를 내는 경우가 많습니다

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🟩 3. 실수익률은 '임차구조 + 관리비 + 공실변동'이 좌우한다

• 명목 수익률은 말 그대로 “간판 숫자”
• 실제 투자자들이 확인하는 건
  → 보증금 구조
  → 임대차 갱신 가능성
  → 건물 유지비 구조
  → 향후 수선비 예측 가능성

이걸 통틀어 "구조적 수익률"이라고 부르며,
저희 MAAC도 이 기준으로 건물을 분석하고 있습니다.

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🟦 마무리:

수익률은 방향이지 정답이 아닙니다
2025년 1분기, 누군가는 2% 수익률에 실망할 수 있고
또 누군가는 그 수익률이 보장되는 구조에 안도합니다.
수익률을 해석할 때는 숫자만 보지 말고,
그 숫자가 어떤 구조 안에서 만들어졌는지를 꼭 함께 보시길 바랍니다.

 

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