📄건폐율 용적률 리모델링칼럼

 

건폐율과 용적률, 신축보다 리모델링이 더 나은 경우가 있다? 소위 ‘용적률 이득’을 놓고 벌어지는 대표적인 오해와 실전 비교 사례를 정리합니다.

 

 

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“아니, 저 건물은 용적률 이미 초과라서 이득 볼 게 없잖아.”

현장에서 가장 자주 듣는 말 중 하나다. 이 말은 언뜻 보면 맞는 말 같지만, 실제로는 ‘반쯤 맞고 반은 틀린’ 이야기다.

지금 당장 초과 용적률로 지어진 건물이 있다고 하자. 예를 들어 법정 용적률은 250%인데, 기존 건물은 290%로 지어져 있다. 이 경우 이 초과분이 마치 지금 임대료에 다 반영돼 있어서 새로 사는 사람은 이득이 없다는 말이 자주 돈다. 하지만 그건 사실과 다르다.

왜냐하면, 이득은 여전히 활용 가능한 구조로 남아 있기 때문이다. 그리고 중요한 점은 신축을 하게 되면 이 이득분은 사라진다.

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▶ ‘이득본 용적률’은 리모델링 시 유지된다

기존 건물이 법적 용적률 이상으로 지어져 있다면, 신축을 하면 법 기준에 맞춰야 하므로 오히려 면적이 줄어든다.

하지만 리모델링은 다르다. 구조 변경 없이 리뉴얼할 경우 초과 용적률은 그대로 유지된다. 즉, 남들이 가질 수 없는 초과 면적을 그대로 쓰면서 외관, 설비, 기능은 새것처럼 바꿀 수 있는 구조인 것이다.

이 말은 곧, **"신축하면 줄어드는 면적을 리모델링하면 지킬 수 있다"**는 뜻이다.

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▶ 건폐율도 마찬가지다

건폐율은 흔히 "이미 꽉 찬 건물"이라고 말한다. 하지만 리모델링 과정에서 평면을 재배치하거나, 출입구 및 계단 위치를 바꾸는 식으로 임대 가치를 높일 수 있다.

예를 들어 기존 60% 건폐율 건물이라도 후면 창고를 활용 가능한 매장으로 바꾸거나, 외부 계단을 내부로 들여서 상가 공간을 넓히는 식으로 면적 활용이 달라질 수 있다.

그리고 신축은 다 좋을 것 같지만, 현실에서는 철거비 + 공사비 + 설계 + 대출금 이자 + 공실 기간 손해까지 생각하면 리스크가 만만치 않다.

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▶ 실제 사례: 리모델링으로 수익률 상승

서울 모처의 코너 건물. 20년 된 근생 건물로, 수익률은 2.2% 수준이었지만, 외관 리뉴얼 + 1층 임대 재배치 + 엘리베이터 도입으로 인해 월세가 평균 27% 인상되었다.

해당 건물은 기준 용적률보다 약 30% 초과된 상태였는데, 이를 리모델링으로 그대로 유지하면서도 전혀 새롭게 브랜딩하는 데 성공했다. 이 건물주는 2년 내 리모델링 투자비용 회수에 성공했고, 이후 매각 시 세전 수익률 기준 약 3.6%까지 끌어올렸다.

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▶ 결론: 신축이 항상 답은 아니다

사람들은 신축이라는 말에 쉽게 끌린다. 하지만, 건폐율과 용적률은 철저히 ‘현 건물’ 기준에서 계산되어야 한다.

오히려 ‘이득을 본’ 용적률과 건폐율을 지닌 건물은 리모델링이 훨씬 합리적인 경우가 많다.

기준을 맞춰야 하는 신축보다, 이득분을 유지한 채 ‘수익 개선’을 꾀할 수 있는 리모델링 전략이 더 현명한 답이 될 수 있다.

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▶ 지금 보유 중인 건물, 정말 신축이 답일까요?

▶ 용적률과 건폐율을 기준으로 리모델링 수익 분석이 필요하다면,

 

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