실투자자들이 진짜 보는 건? – ‘임차 구조’와 ‘출구 전략’

 

요즘 시장에서 자주 듣는 질문이 있다.
“이 건물, 수익률은 어때요?”
물론 숫자는 중요하다.
하지만 현장에선 그보다 먼저 확인해야 할 게 있다.
바로 **“이 건물, 누가 쓰고 있는지”와
“이 건물, 나중에 어떻게 나올 수 있는지”**다.

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첫 번째는 임차 구조다.

건물의 겉모습이나 입지보다 더 중요한 건
그 안을 누가 어떻게 쓰고 있느냐다.
예를 들어, 평당 임대료가 높은 테헤란로 빌딩이라 해도
실제로는 1인실 셰어오피스처럼 쪼개 임대된 구조라면
공실 리스크, 관리 스트레스, 연체 가능성까지도
고스란히 투자자 몫이 된다.

반대로 수익률이 다소 낮아 보여도
장기 임대차 계약 + 단일 사용 구조라면
리스크는 낮고, 출구 전략도 깔끔하게 짜인다.
수치보다 안정성, 이게 현장 투자자들이 먼저 보는 이유다.

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두 번째는 출구 전략이다.

아무리 잘 사도, 결국은 잘 나올 수 있어야 한다.
내가 이 건물을 언제, 누구에게, 어떤 흐름 속에서 넘길 수 있는지를
미리 시나리오로 그려보는 게
실투자자들의 기본 감각이다.

예를 들어,
1층만 임대 중인 공실 빌딩이라도
입지나 구조가 깔끔하다면
사옥 수요자에게 그대로 넘길 수 있는 그림이 나온다.
요즘은 오히려 명도 이슈 없는 ‘전 층 공실’ 상태가
출구 전략에서 유리하게 작용하는 경우도 있다.

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현장의 시선은 숫자보다 구조에 먼저 간다.

임차 구조는 수익보다 안정성을,
출구 전략은 타이밍보다 그림을 만든다.
표면적 수치에 집착하기보다
이 건물을 다음 사람이 어떻게 쓸 수 있을지를
먼저 떠올려보는 투자자,
그게 결국 시장에서 오래 살아남는다.