서울 용산구 청파동. 숙대입구역 도보 7분 거리, 대로변 코너에 위치한 5층 건물입니다. 수익률은 2.8%로 낮아 보이지만, 공실 2곳만 채워도 3.5% 이상 회복 가능합니다. 건폐율·용적률 초과와 도로접 입지를 고려하면, 현재 평단가 9,644만 원은 오히려 저평가로 보일 수 있습니다.
📊 1. 건물 개요
구분내용
| 위치 | 서울 용산구 청파동1가 |
| 대지면적 | 222.8㎡ (67.4평) |
| 연면적 | 1,013.23㎡ (306.5평) |
| 층수 | 지하 1층 ~ 지상 5층 |
| 준공년도 | 1969년 8월 |
| 용도지역 | 제2종 일반주거지역 |
| 도로접면 | 20M 대로 |
| 승강기 / 주차 | 없음 / 없음 |
| 건폐율 / 용적률 | 92.7% / 386.8% |
💰 2. 가격 및 수익 정보
구분금액
| 매매가 | 65억 원 |
| 평당가 | 약 9,644만 원 |
| 보증금 총액 | 1억 6,600만 원 |
| 월 임대료 | 1,389만 원 |
| 월 수익합계 | 1,455만 원 (관리비 포함) |
| 수익률 | 약 2.8% |
| 공실 | 1층 2개 호실 (예상 임대료 총 300만 원) |
▶ 공실 2곳 임대 시 수익률 약 3.5% 이상 회복 가능
🏢 3. 구조적 강점
- 도로접 20M + 코너건물
→ 시인성 우수, 업종 다양성 확보 용이 - 연면적 대비 높은 활용도
→ 약 306평 확보 / 67평 대지에 최대치 건축 - 용적률 초과 → 신축 리스크 감소
→ 법적 상한 초과 상태이므로 기존 건물 가치 유지 중심 전략 유리
📈 4. 입지 및 수요 분석
- 숙대입구역 도보 7분, 남영역 도보 접근 가능
- 청파동 일대는 숙명여대·후암동·용산역 배후수요가 뒤섞인 복합 수요 지역
- 인근 상가 공실률 낮고, 주택가 및 학원·스튜디오 수요 안정적
- 신축 전환보다 리모델링 or 리포지셔닝이 유리한 입지 특성
💡 5. 투자자 해석 포인트
이 건물은 숫자만 보면 평범하거나 다소 아쉬워 보일 수 있습니다.
하지만 구조를 살펴보면, 서울 강북권에서 이런 조합은 드뭅니다:
- 20M 도로 + 코너건물
- 300평 이상 연면적
- 용적률 초과로 신축 리스크 없음
- 공실 해결 시 수익률 회복 가능
현재는 '저수익'처럼 보이지만, 실제로는 저위험+중수익으로 회복 가능한 구조입니다.
투자자 입장에서 수익률보다 '구조와 입지의 확장성'을 본다면, 충분히 다시 들여다볼 만한 매물입니다.
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