🧱 서론서울 주요 오피스 빌딩의 공실률이 다시 오르고 있다.대출이자, 인건비, 운영비가 동시에 올라가며대형 오피스는 ‘규모의 경제’보다 ‘규모의 부담’이 되고 있다.그런데 이런 시장에서 오히려 강세를 보이는 자산이 있다.바로 ‘꼬마빌딩’이다.📉 본문 ① – 대형 빌딩의 구조적 약점2025년 기준, 서울 주요 오피스 공실률 평균 10% 이상임차인 이탈 → 운영비 부담 증가 → 공실 지속높은 관리비, 고정비가 실수요자에게 리스크로 작용ESG 요구, 시설 업그레이드 비용 증가 → ‘유지비 폭탄’🧱 본문 ② – 소형 빌딩(꼬마빌딩)의 구조적 강점상권 중심지, 6층 이하 중소형 건물공실 발생해도 명도 및 업종전환 속도 빠름관리비, 운영비 부담 적음 → 실수요자 선호사옥, 임대 겸용 수요에 특화 → “직접 쓰..