🏙️ 2.3% 수익? 그런데 왜 이 건물을 눈여겨봐야 할까

 

서울 지하철 2호선 구의역 도보 2분.
이 짧은 거리만으로도 어떤 사람에게는 매물의 첫인상이 달라집니다.
이번에 소개할 건물은 광진구 구의동에 위치한 지하 1층, 지상 2층짜리 꼬마빌딩으로,
총 매매가는 37억 원, 월 임대료는 685만 원.
**수익률 2.3%**로 계산되는 이 건물은, 숫자만 보면 매력적이지 않을 수도 있습니다.

하지만 이 건물의 핵심 가치는 **임대수익이 아닌 ‘입지와 땅값’**에 있습니다.

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✅ 이 건물의 좌표: ‘구의동 '

이 부지는 서울 광진구 구의동, 지하철 2호선 구의역에서 도보로 단 2분 거리에 위치해 있습니다.
6M 도로에 접해 있는 코너 입지이며, 30년 이상 된 건물이지만 건축물의 외형은 깔끔하게 정리되어 있고,
무엇보다도 준주거지역이라는 점이 이 땅의 용도를 다르게 만들어줍니다.

단순 상업시설이 아닌 주거와 업무가 복합된 지역이라는 점에서,
향후 리모델링이나 재건축 시 활용도는 일반 근린상가보다 높습니다.

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🗺️ 도시계획이 말해주는 미래 가치

단순히 위치만 좋은 게 아닙니다. 이 지역은

• ✅ 지구단위계획구역이며,
• ✅ 재정비촉진지구에도 해당합니다.

즉, 도시가 계획적으로 정비되는 대상이며,
민간의 개발을 유도하거나 규제를 조율하여 장기적으로 도시 전반의 가치가 상승할 가능성이 있는 지역입니다.

도시계획 문서를 볼 줄 아는 사람이라면,
이런 키워드들이 임대수익보다 더 큰 자산가치 상승 요소라는 것을 금방 이해할 수 있을 것입니다.

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💸 현재 수익 구조: ‘높진 않지만 안정적’

층수용도건축면적보증금월세

B1	스시 매장	25.4평	포함	포함
1F	스시 매장	21.6평	포함	포함
2F	사무실	21.6평	포함	포함
	합계	68.6평	8,500만원	685만원

지하부터 2층까지 임대가 완료되어 있으며, 공실 리스크 없이 안정적으로 수익이 발생하고 있습니다.
임대료 자체는 높은 편이 아니지만, 모든 층이 사용되고 있다는 점은 기초 체력은 갖춘 건물로 해석할 수 있습니다.

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🧭 누구에게 맞는 매물인가?

이 건물은 다음과 같은 투자자에게 적합합니다.

• 수익률보단 입지 중심으로 장기 보유할 수 있는 투자자
• 서울 도심 내 30억대 빌딩을 찾는 실수요자
• 건물을 직접 활용하면서도 땅값이 보존되고, 개발성까지 있는 자산을 선호하는 분
• 또는 향후 리모델링, 매각 등을 통해 출구 전략까지 설계할 수 있는 분

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🧩 단점은 없을까?

물론 단점도 분명 존재합니다.

• 엘리베이터 없음
• 주차 공간 없음
• 수익률 2.3%로 금융비용 대비 낮은 수익
• 1987년 준공, 노후화 리스크 존재

하지만 이 건물은 "수익형"이 아닌 "입지형" 자산으로 보아야 합니다.
즉, 지금의 수익률이 아니라 향후 매각 시점의 자산가치를 보는 관점이 필요합니다.

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