서울 23억 건물, 이 가격이면 어떤 조건이어야 할까?

 
 
서울 강서구 화곡동.
강서구 전체에서도 상권 밀집도가 높고, 유동 인구가 꾸준한 지역이다.
오늘 살펴볼 건물은 화곡역 도보 10분 거리,
지하 1층부터 지상 5층까지 전층 근린생활시설로 구성된 ‘빌딩’이다.

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기본 정보 요약

• 매매가: 23억 원
• 대지면적: 59.3평
• 연면적: 143.2평
• 건폐율 / 용적률: 45.9% / 221.6%
• 주차: 자주식 4대
• 승강기 없음 / 준공년도: 1993년

현재 월 임대수익은 약 650만 원으로, 단순 수익률은 3.5% 수준이다.
이 수치는 요즘 서울권 도심 수익형 빌딩의 평균 수익률과 크게 다르지 않다.

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위치와 입지

화곡역에서 도보 10분 거리.
넓지 않은 도로폭(10M)이지만, 골목 내부 상권 흐름은 일정하고
상가와 주거가 혼재된 지역 특성상 안정적인 수요 기반을 갖춘 입지다.
주변에는 유치원, 소규모 사무실, 1층 상가가 밀집되어 있다.

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건물 특징과 가능성

• 전층 근생으로 구성되어 있어 구조 변경 없이 바로 수익화 가능
• 엘리베이터는 없지만, 층고는 안정적이고
• 일부 층을 직접 사용하고 나머지를 임대하는 부분 실사용 투자자에게 적합

특히, 1층 상가 비율이 높고 근린업종 중심 구성이라는 점은
코로나 이후 회복된 오프라인 수요에 안정감을 더해준다.

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이 건물은 누구에게 어울릴까?

• 서울권 내 20억대 실매물을 찾고 있는 투자자
• 지하~5층까지 전층을 개인 사옥이나 스튜디오형 사무실로 활용하고 싶은 자영업자
• 수익률보다는 입지, 구조, 실사용성을 먼저 보는 실수요자

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결론적으로

23억이라는 숫자가 결코 작지 않지만,
이 건물의 포지션은 단순한 수익형 빌딩이라기보다,
**‘사용과 수익을 동시에 고려하는 자산’**에 가깝다.
과거에 지어진 건물이지만, 입지의 생명력은 여전히 현재형이다.

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※ 위 내용은 현장 자료를 기반으로 정리되었으며, 실제 조건은 변동될 수 있습니다.

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